La mérule empêche-t-elle de vendre ?
Non, la mérule n’empêche pas de vendre, que le foyer ait été traité ou non. L’essentiel est que l’acheteur sache ce que vous savez.
Le champignon change surtout qui peut acheter. Un particulier doit réunir le prix et le budget d’un traitement dont l’étendue ne se révèle qu’en ouvrant les murs. Nous rachetons le bien comptant et prenons ce traitement à notre compte.
Comment reconnaître la mérule
La mérule laisse des filaments ou des flocons blanc-gris et déforme les boiseries. Le bois atteint brunit et se casse en petits cubes. Une forte odeur de champignon quand on dégage la zone, et une fine poussière rouge sur les surfaces horizontales, complètent le tableau.
Ce champignon, Serpula lacrimans, se nourrit du bois. Il aime l’humidité, l’obscurité et les espaces mal ventilés : derrière les plinthes, sous les planchers, dans les plafonds. Ses filaments transportent l’eau, si bien qu’il peut traverser la maçonnerie pour atteindre du bois sec de l’autre côté. Souvent, on ne le découvre que lorsque le bois tombe déjà en poussière.
Ne le confondez pas avec le salpêtre, qui laisse une trace grasse sous les doigts. Pour en être sûr, faites analyser un échantillon. Le laboratoire provincial Hainaut Analyses identifie les champignons de l’habitat, et son rapport décrit le traitement à suivre.
Quelle est la gravité de la mérule pour une maison ?
La mérule est grave parce qu’elle attaque ce qui porte la maison : poutres, planchers, charpente. Le bois perd sa résistance et le risque de rupture augmente avec le temps.
Le champignon ne meurt pas quand l’humidité baisse : il entre en latence et repart dès que les conditions lui redeviennent favorables. Traiter sans couper la source d’humidité ne règle donc rien.
En Wallonie, la mérule figure dans les critères de salubrité des logements. Une contamination importante par la mérule fait échouer le logement au critère de stabilité de sa structure. Généralisée, elle peut faire classer le logement comme non améliorable : les travaux pour le rendre salubre dépassent les limites de coût et d’ampleur fixées par la Région. Le bourgmestre peut aussi, par son pouvoir de police, déclarer un logement inhabitable.
Si votre logement est déjà déclaré insalubre ou inhabitable, voyez comment vendre un bien insalubre. Si un plancher ou une poutre a déjà cédé, voici comment vendre un bien avec des problèmes structurels.
Ce que l’acheteur doit apprendre de vous sur la mérule
Montrez à l’acheteur où la mérule a été vue, depuis quand elle est connue et ce qui a été fait contre elle. Pendant les négociations, le Code civil (article 5.16) oblige chaque partie à fournir les informations qu’imposent la loi, la bonne foi et les usages.
Taire ce que vous savez peut engager votre responsabilité et, à certaines conditions, faire annuler le contrat. Joignez au dossier le rapport d’identification, les devis, les factures d’un traitement passé et l’attestation de l’entreprise qui l’a réalisé.
La mérule est-elle un vice caché ?
La mérule peut être un vice caché, au même titre que des dégâts de termites ou des fondations défectueuses. Trois conditions : l’acheteur ne pouvait pas la découvrir à la visite, elle existait au transfert de propriété et elle empêche l’usage normal du bien.
L’acheteur qui la découvre après l’achat peut rendre le bien contre le prix et les frais d’achat. Il peut aussi le garder et obtenir le remboursement d’une partie du prix. Si vous connaissiez la mérule et l’avez tue, il peut en plus réclamer des dommages et intérêts.
Une clause d’exonération dans l’acte peut écarter la garantie des vices cachés, sauf pour le vendeur qui connaissait la mérule et l’a cachée. Annoncée à l’acheteur et décrite dans le compromis, la mérule ne pourra plus le surprendre après l’acte : c’est votre meilleure protection.
Avec nous, la question se règle avant la signature : nous voyons la mérule à la visite et achetons en connaissance de cause.
L’assurance habitation couvre-t-elle la mérule ?
Cela dépend de votre contrat. Un contrat habitation belge peut inclure la mérule dans ses garanties de base, sauf les dommages aux toitures. Il peut aussi exclure les sinistres dont la cause précède la prise d’effet de la couverture : une mérule plus ancienne que le contrat ne serait alors pas couverte.
Cherchez la mérule dans vos conditions générales, puis lisez vos conditions particulières. Si la mérule est couverte, prévenez l’assureur au plus tôt, dans le délai prévu par votre contrat. La loi sur les assurances vous demande aussi de limiter les dégâts par des mesures raisonnables, comme couper une fuite. Sinon, l’indemnité peut être diminuée du tort causé à l’assureur.
Un dossier mérule est ouvert chez votre assureur au moment de vendre ? Précisez dans le compromis à qui reviendra l’indemnité ; votre notaire peut rédiger cette clause.
Traiter la mérule ou vendre en l’état ?
Vendre en l’état est souvent plus simple, car un traitement sérieux revient à démolir une partie de l’intérieur. Traiter se justifie pour un foyer petit et bien délimité, si vous pouvez surveiller les travaux de près.
Un traitement curatif suit en général cet ordre :
- dégager les zones atteintes pour mesurer l’étendue réelle, souvent plus large que ce qui se voit ;
- retirer et brûler toutes les boiseries touchées ;
- traiter les murs : décaper le plafonnage, brosser les briques, passer au chalumeau, injecter un fongicide.
Il faut aussi supprimer la source d’humidité : toiture qui fuit, conduite percée, cave sans ventilation. Restent ensuite à reconstruire planchers, plafonds et menuiseries.
Pour un foyer important, demandez des devis à plusieurs entreprises spécialisées : chaque devis doit préciser le schéma de traitement et le produit. Si l’humidité abîme aussi d’autres parties de la maison, le sujet dépasse la mérule : voyez comment vendre un bien avec des problèmes d’humidité.
Vendre en l’état vous évite d’avancer ces frais et d’allonger la vente de plusieurs mois. Si rien ne vous presse, une maison dont le petit foyer a été bien traité, factures à l’appui, peut en revanche se vendre plus cher par une agence.
Mérule dans un appartement en copropriété
Dans un appartement, la mérule peut gagner les parties communes : caves, planchers, charpente. Les travaux relèvent alors de la copropriété et de son assemblée générale. Prévenez le syndic dès la découverte.
La date de la décision compte pour la vente. Le Code civil (article 3.94) règle le cas des travaux de réparation décidés avant le transfert de propriété. Si le syndic en demande le paiement après le transfert, l’acheteur les paie, sauf autre répartition convenue entre les parties.
Avant la signature, l’acheteur reçoit aussi les procès-verbaux des assemblées des trois dernières années et l’état des appels de fonds. Une mérule discutée en assemblée y apparaîtra : mieux vaut l’annoncer vous-même.
Combien vaut une maison avec la mérule ?
Une maison avec la mérule vaut son prix une fois assainie, moins le coût de l’assainissement et le risque de l’inconnu. Aucun barème ne fixe la décote : tout dépend de l’étendue du foyer.
Pour chiffrer, un acheteur professionnel part de la valeur du bien assaini, puis retire :
- l’identification du champignon et le sondage des zones suspectes ;
- la démolition des boiseries et plafonnages atteints ;
- le traitement des murs et la suppression de la source d’humidité ;
- la reconstruction des planchers, plafonds et menuiseries ;
- ses propres frais d’achat et ce que lui coûte le bien pendant les travaux ;
- une réserve pour ce que les murs cachent encore.
Cette réserve pèse plus lourd pour la mérule que pour d’autres défauts : le champignon ne montre son étendue qu’une fois les murs ouverts. Un rapport d’identification et des devis font baisser cette réserve, quel que soit l’acheteur.
Ce que nous reprenons avec votre maison
Vous n’avez ni à traiter la mérule ni à ouvrir un mur : une seule visite nous suffit. Après ce passage, vous avez notre offre sous 7 jours, une fois toutes les informations réunies.
- Le champignon devient notre affaire : sondages, démolition, traitement et reconstruction.
- Nous payons comptant : pas de prêt à obtenir, donc pas de banque qui puisse dire non.
- Aucune commission n’est retenue sur votre prix.
- Si vous le souhaitez, nous prenons à notre charge le PEB et le contrôle électrique, de la commande au paiement.
- Vous signez l’acte chez le notaire de votre choix, à une date arrêtée avec lui.
- Le prix passe par le notaire, qui vous le verse à l’acte.
Notre prix tient compte du chantier de la mérule. Ni vous ni nous ne sommes liés avant que vous ayez contresigné l’offre.