Vendre un bien immobilier insalubre en Belgique
Vendre un logement insalubre
Décrivez-nous le logement et son adresse par le formulaire, avec un numéro de téléphone, ou appelez-nous.
Sous 48 h, nous vous adressons notre offre, gratuite et calculée à distance, qu'une unique visite de vérification viendra confirmer.
Le chiffre vous va ? Nous passons une fois voir l'état du logement ; en 7 jours, l'offre est acceptée ou le compromis signé.
ID Immo achète comptant des logements en Wallonie et à Bruxelles. Un rapport d’enquête défavorable, un arrêté du bourgmestre ou une interdiction de louer ne nous arrêtent pas. L’acte se signe chez le notaire que vous désignez.
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Peut-on vendre un bien insalubre en Belgique ?
Oui, un bien insalubre se vend en Belgique, même déclaré inhabitable par le bourgmestre. L’arrêté vise l’occupation ou la location du logement. À Bruxelles, le compromis type du notariat prévoit même que le vendeur déclare si le bien est frappé d’une interdiction de location.
Le frein vient des acheteurs : un ménage qui veut y vivre doit financer l’achat, puis un chantier imposé avant d’emménager. Nous achetons comptant et menons nous-mêmes la remise en état.
Quand un logement est-il insalubre ? Les critères en Wallonie et à Bruxelles
Un logement est insalubre quand il ne respecte pas les critères minimaux de sa Région. La Wallonie et Bruxelles ont chacune leur code et leurs inspecteurs.
En Wallonie
Le Code wallon de l’habitation durable confie au Gouvernement le soin de fixer ces critères. Le SPW Logement juge un logement sur neuf points :
- la stabilité ;
- l’étanchéité ;
- les installations électriques et de gaz ;
- la ventilation ;
- l’éclairage naturel ;
- l’équipement sanitaire et le chauffage ;
- la structure et la taille du logement, face au nombre d’occupants ;
- la circulation sur les sols et dans les escaliers ;
- l’impact du bâtiment sur la santé des occupants.
Le Code classe ensuite le logement dans l’une de trois catégories. Améliorable : des travaux appropriés le rendent salubre. Non améliorable : les travaux nécessaires dépassent, en coût et en ampleur, les limites fixées par le Gouvernement. Inhabitable : l’occuper met en péril la santé ou la sécurité de ses habitants.
À Bruxelles
Chaque logement bruxellois doit remplir des conditions minimales de sécurité, de salubrité et d’équipement, faute de quoi il ne peut pas être loué. La Région cite comme défauts graves des murs ou plafonds humides, peu de lumière naturelle, une chaudière non conforme, l’absence d’eau chaude. S’y ajoutent l’électricité hors normes, les champignons ou nuisibles, le risque d’incendie ou d’effondrement.
Si l’humidité est le seul défaut de votre bien, notre page sur la vente d’un bien avec des problèmes d’humidité vous concerne davantage.
Comment se déroule l’enquête de salubrité ?
L’enquête de salubrité est la visite d’un enquêteur public, suivie d’un rapport écrit. Le locataire peut la demander quand son bailleur laisse les réparations en plan.
En Wallonie, la demande va à la commune si elle est agréée, sinon au SPW Logement, qui annonce deux à trois mois d’attente. Bailleur et locataire sont invités à la visite. Sans l’accord de l’occupant, l’enquêteur n’entre qu’avec l’autorisation du juge du tribunal de police. Le rapport conclut : salubre ou non, améliorable ou non, habitable ou inhabitable, surpeuplé ou non.
À Bruxelles, la plainte va à l’Inspection régionale du Logement, qui annonce trois à quatre mois d’attente. Si elle constate des défauts, elle met le propriétaire en demeure de réaliser les travaux dans les 12 mois. Face à un risque grave pour la sécurité, elle interdit la location sur le champ.
Arrêté d’inhabitabilité : ce que le bourgmestre peut imposer
En Wallonie, le bourgmestre se prononce sur le rapport d’enquête dans les trois mois. Sauf urgence impérieuse, il entend d’abord le propriétaire, le bailleur et l’occupant qui le souhaitent.
L’article 7 du Code wallon lui permet d’ordonner :
- des mesures conservatoires ;
- des travaux de réhabilitation, de restructuration ou de démolition ;
- l’interdiction d’occuper le logement.
Si les travaux ordonnés restent en souffrance, le bourgmestre les fait exécuter et en réclame le coût au titulaire de droits réels.
L’arrêté se conteste devant le Gouvernement wallon, par recommandé, dans les 15 jours après en avoir eu connaissance. Ce recours suspend les mesures, sauf urgence. Faute d’annulation dans les 45 jours, il est réputé non fondé.
Hors de ce Code, le bourgmestre dispose aussi d’un pouvoir de police face à un bâtiment dangereux : réparation, évacuation, inhabitabilité, voire démolition. Si votre maison a brûlé, lisez notre page sur la vente d’un bien incendié.
Vendre un bien frappé d’un arrêté ou d’une interdiction de louer
Un logement sous arrêté peut changer de propriétaire. L’arrêté reste affiché sur la façade jusqu’à sa levée, vente ou pas, et la commune tient la liste des logements déclarés inhabitables.
Le Code ne règle pas la vente. Faites donc écrire dans le compromis qui exécute les travaux ordonnés et à partir de quand.
Jusqu’à la signature de l’acte, le propriétaire, c’est vous. Si les travaux ordonnés ne sont pas faits entre-temps, le bourgmestre peut les faire exécuter et vous en réclamer le coût. Un compromis signé vite, qui désigne qui s’en charge, réduit ce risque.
De notre côté, nous lisons l’arrêté, la mise en demeure et le rapport d’enquête avant de chiffrer quoi que ce soit.
Rapport, arrêté, mise en demeure : ce que l’acheteur doit recevoir
L’acheteur doit recevoir chaque pièce officielle sur l’état du logement : rapport d’enquête, arrêté, mise en demeure, échanges avec la commune ou l’Inspection. Un défaut que vous connaissez et taisez reste à votre charge, même avec une clause d’exclusion des vices cachés.
Le rapport d’enquête vous protège : établi par un enquêteur public, il décrit l’état du logement. Joignez-le à l’arrêté et remettez les deux avant le compromis.
Vendre un logement insalubre avec un locataire en place
Un logement insalubre occupé peut se vendre. Si le bail a date certaine, l’acheteur doit respecter tous les droits et obligations de l’ancien bailleur. Plusieurs logements loués dans le même bâtiment ? Voyez notre page sur la vente d’un immeuble de rapport.
Un bail a date certaine s’il est enregistré, si l’un des signataires est décédé ou s’il figure dans un acte authentique. Sinon, l’acheteur peut y mettre fin plus facilement. Préparez le bail, sa preuve d’enregistrement et vos échanges avec le locataire.
À Bruxelles, le locataire qui a sa résidence principale dans le logement peut bénéficier d’un droit de préférence depuis le 6 janvier 2024. Vous lui notifiez la vente par recommandé, et il a 30 jours pour accepter l’offre, au prix et aux conditions notifiés. Si ce droit est ignoré, le locataire peut prendre la place de l’acheteur dans l’année qui suit.
En Wallonie, louer un logement frappé d’une interdiction d’occuper expose le bailleur à une amende administrative (article 13ter du Code).
Combien vaut une maison insalubre ?
Une maison insalubre vaut le prix du même bien assaini, diminué des travaux, des frais et du risque que prend l’acheteur. Aucun barème officiel ne la cote. Le rapport d’enquête pèse lourd, tout comme la commune et l’état du marché.
Un acheteur professionnel raisonne dans cet ordre :
valeur une fois le logement assaini, moins les travaux exigés par l’arrêté et la mise aux normes, moins les frais de l’achat et du temps de chantier, moins une réserve pour l’imprévu
Le classement du rapport change tout le calcul. Un logement améliorable se remet en état. Un logement non améliorable dépasse par définition les limites de travaux fixées en Wallonie : la démolition peut alors entrer dans le calcul.
Rénover ou vendre en l’état ?
Rénover d’abord a du sens si le logement est améliorable, le chantier limité et votre trésorerie suffisante. Le SPW signale des aides pour les propriétaires bailleurs qui rénovent. Une vente classique après travaux peut alors vous rapporter davantage.
Vendre en l’état convient mieux si le rapport juge le logement non améliorable, si l’arrêté presse ou si vous ne voulez plus porter ce dossier.
Vendre votre bien insalubre à ID Immo
Nous chiffrons sur votre description et sur l’arrêté : vous recevez notre offre sous 48 h. Nous passons ensuite une seule fois sur place ; si le logement est tel que décrit, le montant ne bouge pas.
- Les travaux ordonnés par le bourgmestre ou l’Inspection, la mise aux normes et l’évacuation des encombrants : pour nous.
- Notre achat ne dépend d’aucun prêt bancaire.
- Aucune commission à payer.
- Le compromis fixe la date de l’acte ; votre notaire vous verse le prix ce jour-là.
Une agence qui vend un logement sous arrêté doit trouver un acheteur prêt à financer l’achat et le chantier imposé. Nous reprenons les deux d’un coup, et le dossier administratif avec.
Notre prix intègre les travaux d’assainissement, l’arrêté et, le cas échéant, le locataire que nous reprenons. L’offre ne vous coûte rien ; contresignée, elle lie les deux parties.
Une question avant de remplir le formulaire ? Appelez le +32 492 75 90 69.
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Questions fréquentes sur la vente d'un bien insalubre
Qui contacter en cas de maison insalubre ?
En Wallonie, la commune si elle est agréée pour les enquêtes, sinon le SPW Logement. À Bruxelles, l’Inspection régionale du Logement. Pour vendre, adressez-vous au notaire de votre choix ou à un acheteur comptant comme ID Immo.
Que faire d'une maison déclarée inhabitable ?
En Wallonie, trois voies : travaux dans le délai de l’arrêté, recours au Gouvernement wallon dans les 15 jours, ou vente en l’état. À Bruxelles, la mise en demeure de l’Inspection laisse 12 mois pour les travaux.
L'arrêté d'inhabitabilité disparaît-il avec la vente ?
Non, l’arrêté reste affiché jusqu’à sa levée. Chez nous, les mesures qu’il impose entrent dans le chiffrage de l’offre, et le compromis dit qui les exécute.
Faut-il débarrasser le logement avant la visite ?
Non. Meubles, déchets et encombrants restent où ils sont : leur évacuation fait partie de notre reprise.
Mon locataire peut-il rester après la vente ?
Oui, si son bail a date certaine (enregistré, par exemple) : l’acheteur reprend alors le bail. À Bruxelles, vérifiez d’abord s’il bénéficie du droit de préférence : la vente doit alors lui être notifiée par recommandé.
Combien de temps faut-il pour vendre un bien insalubre à ID Immo ?
Notre offre arrive sous 48 h. Offre acceptée ou compromis signé en 7 jours, même sous arrêté. Votre notaire fixe ensuite l’acte à son rythme habituel et vous verse le prix ce jour-là.