Vendre une maison avec une hypothèque en Belgique

Peut-on vendre une maison hypothéquée en Belgique ?

Oui, vous pouvez vendre avant la fin de votre crédit, à une condition : le prix doit suffire à rembourser les dettes garanties par l’hypothèque.

Inutile de rembourser la banque avant de signer : le notaire de la vente s’en charge le jour de l’acte, avec l’argent de l’acheteur.

Une hypothèque est un droit que la banque inscrit sur votre bien pour garantir son prêt. Inscrite pour 30 ans, elle subsiste même quand le crédit est remboursé plus tôt. Toute vente passe donc par une mainlevée : la radiation de cette inscription.

Le crédit est au nom de deux ex-partenaires ? Les mêmes règles s’appliquent, avec une décision commune en plus : voyez comment vendre sa maison en cas de divorce en Belgique avec un crédit commun.

Vendre avant la fin du crédit : ce que fait le notaire, étape par étape

Le notaire organise le remboursement en 5 étapes, de la recherche hypothécaire à la radiation.

1. Interroger le bureau Sécurité juridique. Le notaire vérifie quelles hypothèques et saisies grèvent le bien. Cet état hypothécaire demande 20 à 30 jours.
2. Demander le décompte à la banque. Le notaire obtient le montant à rembourser à la date de l’acte : capital restant, intérêts courus et indemnité de remploi.
3. Obtenir l’accord des créanciers. Chaque créancier s’engage à donner mainlevée dès qu’il est remboursé. Sans cet accord, le notaire ne peut pas passer l’acte.
4. Payer le jour de l’acte. Le prix rembourse d’abord les créanciers hypothécaires, puis les éventuelles dettes fiscales et sociales. Le solde arrive sur votre compte.
5. Radier l’hypothèque. Après l’acte, le notaire dresse un certificat de mainlevée, qui autorise le bureau Sécurité juridique à radier l’inscription.

Prévenez donc votre notaire dès que vous décidez de vendre : les 20 à 30 jours de l’état hypothécaire courront pendant que vous cherchez l’acheteur.

Combien coûte le remboursement anticipé : l’indemnité de remploi

Le remboursement anticipé d’un crédit hypothécaire coûte au plus trois mois d’intérêts. C’est le plafond de l’indemnité de remploi fixé par l’article VII.147/12 du Code de droit économique. La banque la réclame pour les intérêts qu’elle ne percevra plus jusqu’au terme.

Trois règles encadrent cette indemnité. Elle doit être prévue expressément dans votre contrat de crédit. Elle se calcule sur le solde restant dû, au taux périodique de votre crédit, le plus souvent mensuel. Elle reste négociable avec la banque, même si l’acte la prévoit.

Exemple : il vous reste 150 000 € à rembourser, à un taux mensuel de 0,25 %. Un mois d’intérêts représente 375 € ; l’indemnité ne dépassera donc pas 1 125 €.

Attention : trois mois d’intérêts ne font pas trois mensualités, plus élevées puisqu’elles contiennent aussi du capital.

Combien coûte la mainlevée d’hypothèque ?

Le coût d’une mainlevée d’hypothèque dépend du montant inscrit et reste à la charge du vendeur. Le notaire vous demande une provision pour couvrir cet acte.

Ce coût réunit trois frais : un droit d’enregistrement perçu par l’État, les frais de radiation du bureau Sécurité juridique et l’honoraire du notaire. Le module de calcul de mainlevée de notaire.be donne le chiffre propre à votre hypothèque.

Transfert d’hypothèque : garder son crédit pour le nouveau logement

Le transfert d’hypothèque garde votre crédit actuel et déplace la garantie vers le logement que vous achetez. C’est le même crédit : seule l’hypothèque change d’immeuble, aux mêmes conditions de remboursement.

Comme le crédit continue, vous ne payez pas d’indemnité de remploi. Vous échappez aussi au droit d’enregistrement de 1 % et au droit d’hypothèque de 0,30 % sur le montant garanti. Il faut encore un acte notarié, mais il coûte bien moins qu’une mainlevée suivie d’une nouvelle hypothèque.

Le transfert exige que l’ancien et le nouveau crédit soient chez la même banque. Si votre achat précède la vente, le crédit pont couvre l’intervalle. Il dure le plus souvent deux ans au maximum, et vous n’en payez que les intérêts.

Avec ID Immo, le compromis fixe la date de l’acte : vous savez quand le prix arrive et calez votre achat dessus.

Prix de vente inférieur au solde du prêt : que faire ?

Si le prix de vente ne couvre pas le solde du prêt, vous devez trouver la différence ou obtenir l’accord de la banque. Le notaire ne passe l’acte qu’avec l’accord de mainlevée de chaque créancier.

Le solde peut dépasser vos prévisions avec une hypothèque pour toute somme. Celle-ci peut garantir vos autres crédits dans la même banque : prêt personnel, financement de voiture, découvert.

Avant de signer un compromis, faites trois vérifications :

• Demandez à votre banque un décompte de remboursement à la date probable de l’acte.
• Vérifiez dans votre acte de crédit si l’hypothèque couvre d’autres dettes.
• Comparez ce total au prix proposé, frais de mainlevée compris.

Si le total dépasse le prix, parlez-en à la banque avant de signer, pas après. Un compromis signé sans solution pour la différence peut bloquer l’acte.

Retards de paiement et saisie : vendre avant la vente forcée

En cas de retards de paiement, vous pouvez encore vendre vous-même. Commencez par informer votre prêteur de votre situation et chercher une solution avec lui.

Sinon, la loi fixe la suite. Un huissier signifie d’abord un commandement de payer, puis revient saisir le bien 15 jours plus tard au plus tôt. Avant toute vente, le prêteur doit aussi passer par une conciliation devant le juge des saisies.

Si la conciliation échoue, le juge désigne un notaire, qui organise une vente publique dans les 6 mois, en salle ou en ligne sur Biddit. Le prix est réparti entre les créanciers. S’il ne couvre pas la dette, vous restez redevable du reste.

Jusqu’à la vente, la procédure ne s’arrête qu’avec l’accord de tous les créanciers. Après la transcription de la saisie, votre vente n’est opposable aux créanciers que si l’acheteur consigne de quoi les payer avant l’adjudication. Vous pouvez aussi demander au juge une vente de gré à gré. Il l’autorise si elle sert l’intérêt des créanciers et le vôtre. Il peut fixer un prix minimum, et la vente passe par le notaire qu’il désigne.

Dans ces deux cas, notre offre sous 48 h vous donne un montant à présenter aux créanciers ou au juge.

Vendre votre maison hypothéquée à ID Immo

Vendre votre maison hypothéquée à ID Immo, c’est connaître sous 48 h le prix qui remboursera votre banque. Vous le comparez au décompte avant de vous engager. Calculé sur dossier, ce prix est confirmé par une seule visite de vérification.

• Achat comptant : aucune condition suspensive de crédit ne retarde l’acte.
• Date d’acte fixée dans le compromis : vous la donnez à votre banque pour le décompte.
• Bien repris en l’état : aucun travail à financer avant la vente.
• Aucune commission : le prix sert à rembourser le crédit, pas une agence.
• Frais de notaire de la vente à notre charge : seule la mainlevée reste la vôtre, comme dans toute vente, et nous pouvons en discuter.
• Notaire de votre choix : c’est lui qui solde le crédit à l’acte.

Face à un acheteur particulier qui emprunte lui-même, votre crédit change la donne :

Nous reprenons la maison telle quelle, travaux compris, et notre prix en tient compte ; votre crédit, lui, ne le modifie pas. L’offre ne vous coûte rien et ne lie les deux parties qu’une fois contresignée. Les délais sont détaillés dans notre processus d’achat en 7 jours.

Une question avant de remplir le formulaire ? Appelez le +32 492 75 90 69.