Comment vendre un terrain en Belgique ?

Comment vendre un terrain en Belgique : les 6 étapes

Six étapes, dans cet ordre : situer la zone du terrain, réunir les documents, mesurer la parcelle, l’estimer, choisir l’acheteur, puis signer chez le notaire.

1. Situer la zone du terrain. La zone (au plan de secteur, en Wallonie) fixe ce qu’un acheteur pourra y faire, donc qui l’achètera et à quel prix.
2. Réunir les documents. Titre de propriété, informations urbanistiques de la commune et données sur l’état du sol.
3. Mesurer et délimiter. Le géomètre devient indispensable si vous ne vendez qu’une partie de la parcelle.
4. Estimer la valeur. Un terrain s’estime par ce qu’on peut y construire, pas seulement par sa surface.
5. Choisir l’acheteur. Un particulier, un promoteur ou un investisseur n’achètent ni au même prix ni dans les mêmes délais.
6. Signer le compromis, puis l’acte. Le notaire contrôle les pièces et vous verse le prix le jour de l’acte.

Quels documents pour vendre un terrain ?

Pour vendre un terrain, réunissez trois documents : votre titre de propriété, les informations urbanistiques de la commune et un document sur l’état du sol. Les deux derniers changent de nom selon la région.

Le titre de propriété est votre acte d’achat ou de donation. Si vous avez hérité du terrain, joignez la preuve de la succession.

En Wallonie comme à Bruxelles, toute publicité de vente doit indiquer la destination urbanistique la plus récente du bien.

En Wallonie, l’acte doit mentionner la zone au plan de secteur, les permis délivrés depuis 1977 et les données sur le sol. C’est une exigence du Code du développement territorial, ou CoDT (articles D.IV.97 et D.IV.99). Le vendeur doit aussi fournir un extrait conforme de la BDES, qui dit si la parcelle est suspectée de pollution. Joignez enfin le certificat d’urbanisme n° 2, s’il en existe un.

À Bruxelles, les renseignements urbanistiques sont indispensables à tout acte de vente. Le vendeur doit remettre une attestation du sol à l’acheteur et l’informer de l’état du sol dès l’offre ou le compromis. Votre notaire demande en général ces pièces pour vous.

Terrain constructible ou non : comment le savoir ?

En Wallonie, pour savoir si votre terrain est constructible, lisez le certificat d’urbanisme n° 1 : il donne sa zone au plan de secteur. Un terrain en zone d’habitat se vend à des acheteurs qui veulent bâtir ; un terrain en zone agricole ou forestière, non.

La zone ne suffit pas. Le CU1 indique aussi si le terrain a accès à une voirie équipée (eau, électricité, revêtement solide, largeur suffisante). Il signale les risques naturels et les contraintes géotechniques majeurs, ainsi qu’un éventuel site Natura 2000.

À Bruxelles, les renseignements urbanistiques indiquent les règles régionales ou communales qui s’appliquent au terrain.

Ce que vaut un certificat d’urbanisme n° 2

En Wallonie, le certificat d’urbanisme n° 2 donne l’appréciation de l’autorité sur un projet précis, par exemple une maison de deux façades. Il s’obtient en 30 à 115 jours. Il ne vaut pas permis, mais cette appréciation reste valable 2 ans pour les points qu’il couvre, sous réserve notamment de l’enquête publique.

Un CU2 favorable lève donc une partie du doute de l’acheteur sur son projet. Si vous n’avez pas le temps de l’attendre, vendez sans : l’acheteur professionnel étudie lui-même ce qu’il pourra bâtir sur le terrain.

Viabiliser avant de vendre ?

Pas forcément. Viabiliser vous-même revient à avancer les frais de raccordement sans être sûr de les récupérer dans le prix. Nous achetons aussi des terrains non viabilisés : les raccordements et l’accès sont alors notre affaire.

Vendre une partie de son terrain : division et géomètre

Pour vendre une partie de votre terrain, il vous faut un plan de géomètre qui délimite le morceau vendu. Les recherches du notaire sont alors les mêmes que pour une parcelle entière.

En Wallonie, le CoDT distingue deux cas :

• Division sans permis d’urbanisation, par exemple en deux lots, ou la vente d’une partie de jardin. Le notaire envoie alors le plan de division à la commune et au fonctionnaire délégué de la Région, au moins 30 jours avant l’acte (article D.IV.102). C’est obligatoire si un lot est destiné à l’habitation, ou si vous vendez une partie non bâtie de votre bien.
• Division en trois lots non bâtis ou plus, destinés à l’habitation. Il faut un permis d’urbanisation avant de vendre (article D.IV.2), sauf les exceptions de l’article D.IV.3. Le partage d’une succession en fait partie, s’il ne crée pas plus de lots qu’il n’y a d’héritiers.

La commune peut formuler des observations sur votre plan de division ; elles sont reprises dans l’acte, et le compromis doit contenir les mêmes mentions. Faites dresser le plan de géomètre tôt et prévenez votre notaire dès que vous décidez de diviser.

Si votre terrain est hypothéqué, la partie vendue doit être libérée de l’hypothèque. Les frais de cette mainlevée sont à la charge du vendeur, et la banque peut facturer la mainlevée partielle.

Combien vaut un terrain ?

Pour un acheteur professionnel, un terrain vaut ce qu’il pourra y construire et revendre, moins ce que coûte la construction. La surface compte, mais la zone, la largeur de façade et l’accès à une voirie équipée comptent davantage.

Pour un terrain à bâtir, le calcul se détaille ainsi :

valeur du projet terminé, moins coût de construction et de raccordement, moins taxes, frais d’études et de permis, moins marge et risque

Ce qui reste est le prix que l’acheteur peut payer pour le sol. Un particulier raisonne autrement : il compare avec les terrains vendus près de chez lui, au mètre carré ou à la façade.

Plusieurs facteurs font baisser la valeur : une pente forte, un sol remblayé, une parcelle étroite, une servitude de passage. En Wallonie, si la BDES classe la parcelle en couleur « pêche » (sol potentiellement pollué ou activité à risque), l’acheteur devra commander une étude d’orientation du sol. Sa demande de permis pour y construire l’exige.

Quels frais quand on vend un terrain ?

Quand vous vendez un terrain, vous ne payez pas les droits d’enregistrement : en Wallonie comme à Bruxelles, ils sont à la charge de l’acheteur. Vos frais éventuels sont ailleurs.

• Documents de la vente, comme l’extrait conforme de la BDES ou les renseignements urbanistiques, que l’administration facture.
• Mainlevée d’hypothèque, si un crédit est encore inscrit sur le terrain.
• Plan de géomètre, si vous vendez une partie de la parcelle.
• Commission d’agence, en général 3 à 5 % du prix, hors TVA, si une agence vend le terrain pour vous.
• Impôt sur la plus-value, si vous revendez un terrain acheté il y a moins de 8 ans.

La plus-value sur un terrain non bâti est taxée à 33 % si vous revendez dans les 5 ans de l’achat. Entre la 5e et la 8e année, le taux est de 16,5 %. Elle se déclare l’année qui suit la vente.

Vendre un terrain agricole loué

Un terrain agricole loué se vend : en Wallonie, le bail à ferme n’empêche pas la vente. En principe, il continue avec le nouveau propriétaire.

Il ne prend fin que si deux conditions se cumulent : aucune date certaine antérieure à la vente, et moins d’un an d’occupation par l’agriculteur. Un bail verbal n’a jamais de date certaine ; un bail écrit l’acquiert notamment le jour de son enregistrement.

Dans la majorité des cas, l’agriculteur locataire a aussi un droit de préemption. Il peut acheter à la place de votre acheteur, au prix que celui-ci propose. Signalez le bail à votre notaire dès le début : la vente doit tenir compte de ce droit.

À qui vendre votre terrain : particulier, promoteur ou investisseur ?

Pour un terrain à bâtir, vous avez le choix entre trois types d’acheteurs. Le particulier veut y bâtir sa maison, le promoteur plusieurs logements ; l’investisseur, comme ID Immo, achète comptant.

Le promoteur paie souvent le mieux un grand terrain bien situé, mais il conditionne fréquemment l’achat à son permis. Si vous visez ce type d’acheteur, lisez comment vendre son terrain à un promoteur : ce qu’il paie, la condition de permis et qui en porte le risque. Un terrain hérité à plusieurs pose d’autres questions : voyez comment vendre un bien en indivision.

Vendre votre terrain à ID Immo

Vendre votre terrain à ID Immo, c’est recevoir une offre sans débroussailler, mesurer ni faire étudier ce qui est constructible. Une seule visite de la parcelle nous suffit, et nous rassemblons avec vous les documents utiles. Notre offre vous parvient ensuite sous 7 jours, une fois toutes les informations réunies.

• Rien à préparer : broussailles, déchets verts, vieux abris et clôtures abîmées restent où ils sont.
• Nous payons comptant : aucune banque ne doit donner son accord avant l’acte.
• Aucun permis à obtenir de votre côté : ce qui peut se bâtir sur la parcelle, c’est nous qui l’étudions.
• Vous ne payez aucune commission sur la vente du terrain.
• Vous choisissez le notaire : la date de l’acte se fixe avec lui, et il vous verse le prix ce jour-là.

Notre montant intègre déjà ce que la parcelle demande encore : défrichage, étude de constructibilité et raccordements. Notre offre ne vous coûte rien et vous restez libre de la refuser ; une fois signée par vous et par nous, elle lie les deux parties. Le détail de chaque étape, de la visite à l’acte, se trouve dans notre processus d’achat.