Peut-on vendre une maison moche en Belgique ?
Oui, une maison moche se vend en Belgique, sans travaux préalables. Elle ne se vend simplement pas au même acheteur, ni au même prix, qu’une maison refaite.
Le mot « moche » recouvre trois réalités. Une maison démodée a gardé sa décoration d’origine. Une maison laide déplaît par son architecture : façade, volumes, matériaux. Une maison délabrée a des défauts qui touchent la toiture, les murs ou les installations.
Les deux premières posent un problème de goût. La troisième pose un problème de budget, et c’est elle qui fait fuir la plupart des acheteurs.
Maison démodée, laide ou délabrée : trois ventes différentes
Le type de « moche » décide de votre acheteur et de la façon de vendre.
| Maison démodée | Maison laide | Maison délabrée | |
|---|---|---|---|
| Ce qui gêne l’acheteur | Papiers peints, carrelages, cuisine et salle de bain d’origine | Façade, toiture, volumes, matériaux | Toiture, humidité, électricité, chauffage, structure |
| Ce que demande la correction | Un rafraîchissement, que l’acheteur peut étaler dans le temps | Des travaux lourds, souvent soumis à permis | Un chantier complet avant d’habiter |
| Acheteur naturel | Particulier qui aime rénover | Particulier patient ou investisseur | Investisseur, acheteur professionnel, promoteur |
Une maison démodée mais saine trouve souvent preneur en agence. Si vous avez plusieurs mois devant vous et visez le prix le plus haut, cette voie peut vous convenir. Plus le défaut touche le bâti, plus le cercle des acheteurs se réduit.
Corriger une maison laide coûte plus qu’il n’y paraît. Le Code wallon du développement territorial (article D.IV.4) soumet à permis la transformation qui modifie l’aspect architectural, le volume ou la structure portante. Certains travaux en sont dispensés : demandez au service urbanisme de la commune où se trouve la maison si les vôtres en font partie.
Pourquoi l’acheteur classique fuit une maison moche
L’acheteur classique fuit une maison moche dès qu’elle demande des travaux, parce qu’il doit financer l’achat et les travaux en même temps.
Pour lui accorder un crédit, sa banque examine la valeur de l’habitation, l’apport de l’emprunteur et la quotité. La quotité, c’est le rapport entre le montant emprunté et cette valeur. Les attentes de la Banque nationale limitent en principe ce crédit à 90 % de cette valeur quand l’emprunteur habite lui-même le bien. Pour un bien destiné à la location, le plafond descend à 80 %.
Le reste du prix et les frais d’achat sortent donc de son épargne. Il ne peut pas la vider : il lui faut aussi une réserve pour d’éventuels travaux. Sur une maison délabrée, cette réserve doit couvrir un chantier entier.
Trois autres obstacles pèsent sur la vente classique :
- Le chiffrage : l’acheteur veut des devis avant de signer, et chaque devis rouvre la négociation.
- Le délai : une maison passe en moyenne 3 à 8 mois en vente en agence, et vous payez ses charges tout ce temps.
- La condition suspensive de crédit : si la banque refuse le prêt malgré les démarches de l’acheteur, la vente tombe et tout est à refaire.
Chacun de ces obstacles disparaît quand l’acheteur paie comptant et chiffre lui-même les travaux.
Faut-il rafraîchir une maison moche avant de la vendre ?
Non, il ne faut ni rafraîchir ni rénover une maison moche avant de la vendre. Pour une maison démodée, vider, nettoyer et réparer ce qui est cassé suffit à montrer les volumes réels.
Les travaux lourds vous obligent à avancer l’argent et à suivre un chantier pendant des mois. L’acheteur refera souvent la cuisine et la salle de bain à son goût, quel que soit votre choix de carrelage.
Une couche de peinture ne cache pas un défaut
Masquer un défaut connu avant la vente vous expose à un recours de l’acheteur pour vice caché, et à des dommages et intérêts. Un vice caché est un défaut qu’une visite attentive ne permettait pas de voir. Il existait déjà quand la propriété a changé de mains, et il empêche d’utiliser normalement le bien.
L’acheteur peut alors rendre le bien et récupérer le prix, ou le garder contre une réduction. Vous pouvez faire écrire dans la vente qu’elle se fait sans garantie des vices cachés. Cette clause tient, sauf pour le vendeur qui connaissait le défaut et l’a tu.
Repeindre une tache d’humidité ou reboucher une fissure juste avant les visites tombe exactement dans ce cas. Mieux vaut mettre par écrit ce que vous savez de l’état de la maison.
Combien vaut une maison moche ?
Une maison moche vaut le prix qu’elle atteindra une fois rénovée, moins tout ce qu’il faut dépenser et risquer pour y arriver. Il n’y a pas de décote fixe : une maison démodée perd le coût d’un rafraîchissement, une maison délabrée celui d’un chantier.
Un acheteur professionnel compte ainsi :
prix d’une maison rénovée comparable dans votre quartier, moins les travaux, moins les frais d’achat et les charges pendant le chantier, moins une marge pour les imprévus et le risque
Deux maisons aussi laides l’une que l’autre peuvent donc valoir des montants très éloignés. L’adresse et l’état de la structure pèsent le plus : toiture, murs porteurs, humidité, installations. Le papier peint de l’ancien propriétaire, lui, coûte peu à effacer.
À qui vendre une maison moche ?
Quatre types d’acheteurs peuvent reprendre une maison moche, et chacun la regarde autrement.
- Un particulier qui rénove. Il paie le plus quand le défaut est esthétique, mais il dépend de sa banque et de ses devis.
- Un acheteur professionnel. Il achète comptant et porte le chantier. Son prix intègre les travaux et le risque qu’il prend.
- Un promoteur. Il regarde le terrain plus que la maison, quand les règles d’urbanisme permettent d’y construire davantage. Démolir puis reconstruire demande alors un permis d’urbanisme, en Wallonie comme à Bruxelles.
- Des enchérisseurs en vente publique. Le notaire organise les enchères, qui peuvent se tenir en ligne, et le prix n’est connu qu’à leur clôture. Sur Biddit, la préparation prend environ 5 semaines, puis les enchères durent 8 jours. Elles partent d’une mise à prix fixée volontairement sous le prix estimé.
Si le terrain compte plus que la maison, voyez comment vendre son terrain à un promoteur en Belgique. Si la maison demande surtout de gros travaux, lisez aussi comment vendre une maison avec travaux en Belgique. Et si la commune l’a déclarée insalubre, la marche à suivre change : voici comment vendre un bien insalubre en Belgique.
Ce que devient votre maison moche quand ID Immo l’achète
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| Ce qui rebute les visiteurs | Dans une vente classique | Quand nous achetons |
|---|---|---|
| Papier peint, carrelages, cuisine d’origine | À rafraîchir pour les photos, ou à négocier visite après visite | Laissés tels quels |
| Toiture, humidité, installations fatiguées | Des devis à fournir, et un prix souvent renégocié | Chiffrés une fois par nous, lors de la visite |
| Meubles et encombrants | À débarrasser avant les visites | Repris avec la maison |
| Financement de l’acheteur | Un prêt à obtenir, sous condition suspensive | Nous payons comptant, sans prêt |
Chez nous, vous ne payez aucune commission, alors qu’une agence prend en général 3 à 5 % du prix, hors TVA. Si vous le voulez, nous commandons aussi, à nos frais, le certificat PEB et le contrôle électrique. La date de l’acte se fixe avec votre notaire ; le prix passe par son étude et vous est payé ce jour-là.
Le vieux décor, les travaux à faire et les meubles laissés sur place passent à notre charge : le montant proposé l’intègre déjà. Notre offre ne vous coûte rien. Elle ne lie les deux parties qu’une fois contresignée : votre signature engage alors ID Immo autant que vous.