Comment vendre un bien à l’abandon en Belgique ?

Une maison abandonnée se vend-elle en l’état ?

Oui, une maison abandonnée se vend en l’état, sans vidage ni travaux préalables. Ce qui coûte, c’est l’attente : taxe ou amende, risque de squat, assurance qui couvre mal un bâtiment vide.

Combien coûte une maison inoccupée en Wallonie et à Bruxelles ?

Une maison inoccupée peut coûter de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros par an. En Wallonie, la commune peut lever une taxe. À Bruxelles, la Région peut infliger une amende administrative, en plus d’une éventuelle taxe communale.

Wallonie : une taxe communale, un règlement par commune

En Wallonie, la taxe sur les immeubles inoccupés est communale : chaque commune qui la lève vote son propre règlement. À Jalhay comme à Bernissart, elle frappe le bâtiment resté inoccupé entre deux constats espacés d’au moins 6 mois. Le montant s’y calcule par mètre courant de façade et par niveau inoccupé, sans les caves ni les combles non aménagés.

Dans ces deux communes, le taux monte à chaque nouvelle taxation. La circulaire budgétaire wallonne, citée dans le règlement de Bernissart, recommande au moins 25 €, puis 50 €, puis 200 €. Ces montants s’entendent par mètre de façade, par niveau et par an, avec un plafond conseillé de 270 €.

Voici les taux votés à Jalhay pour 2026 à 2031, appliqués à une façade de 6 m sur 2 niveaux :

Trois points du règlement de Jalhay comptent pour un vendeur. La taxe vise le propriétaire à la date du deuxième constat, puis de chaque constat annuel. Un squat, c’est-à-dire une occupation sans droit ni titre, n’y compte pas comme une occupation. Deux cas seulement exonèrent : une inoccupation indépendante de votre volonté, et des travaux, 5 ans au plus.

Bernissart exonère aussi un bien mis en vente ou vendu, pendant 10 mois à partir du premier constat. Pour l’inoccupation involontaire, son règlement exige une occupation impossible et un obstacle insurmontable, extérieur et imprévisible. S’il y a plusieurs propriétaires, chacun y est solidairement redevable de toute la taxe. Demandez le règlement de votre commune à son service des finances.

Bruxelles : l’amende régionale pour logement inoccupé

À Bruxelles, laisser un logement vide plus de 12 mois consécutifs enfreint le Code bruxellois du logement. Bruxelles Logement vous avertit d’abord ; vous disposez alors de 3 mois pour prouver l’occupation ou la justifier.

Sans réponse valable, l’amende administrative part d’un montant de base de 500 € par mètre courant de façade, que le Gouvernement peut indexer chaque année. Elle se multiplie par le nombre de niveaux vides, puis par le nombre d’années d’inoccupation. Pour 6 m de façade sur 2 niveaux, une année coûte 6 000 €.

Des travaux programmés, une raison légitime ou la force majeure justifient l’inoccupation. Contre la décision, un recours suspensif s’introduit par recommandé dans les 30 jours. Cette amende régionale n’empêche pas une taxe communale : la Ville de Bruxelles taxe aussi les immeubles inoccupés. Interrogez votre commune.

Que faire si la maison abandonnée est squattée ?

Si la maison est squattée, demandez l’expulsion au juge de paix du canton où elle se trouve. Entrer sans autorisation dans la maison non habitée d’autrui pour l’occuper est aussi une infraction pénale : l’occupation illicite d’un lieu non habité, article 350 du Code pénal.

Tout détenteur d’un droit ou d’un titre sur le bien peut introduire la demande, sur la base de l’article 1344octies du Code judiciaire. En cas d’absolue nécessité, par exemple quand l’identité des occupants est inconnue, la requête peut être unilatérale ; un avocat la signe alors.

Le juge fixe l’expulsion à partir du huitième jour après la signification du jugement. Pour un propriétaire privé, il peut porter ce délai à un mois au plus, en cas de circonstances exceptionnelles et graves. Dans le modèle de requête de la justice de paix de Namur, la première pièce à joindre est votre titre de propriété.

Pour éviter d’en arriver là, condamnez portes et fenêtres et passez voir la maison régulièrement.

Faut-il prévenir l’assureur que la maison est vide ?

Oui, prévenez votre assureur que la maison est vide : cette déclaration protège votre indemnité. L’article 81 de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances oblige à déclarer toute circonstance nouvelle qui aggrave le risque de façon sensible et durable.

Déclarer ne fige pas le contrat. Dans le mois, l’assureur peut proposer d’autres conditions, ou résilier s’il prouve qu’il n’aurait jamais couvert ce risque. Un sinistre survenu avant que ce changement prenne effet reste couvert.

Sans déclaration, et si ce défaut vous est reproché, l’indemnité est réduite selon le rapport entre la prime payée et celle que vous auriez dû payer. Si l’assureur prouve qu’il n’aurait jamais couvert ce risque, elle se limite au remboursement des primes. Relisez aussi votre contrat : il peut contenir une clause sur l’inoccupation.

Que risque une maison abandonnée de la part de la commune ou de la Région ?

Une maison abandonnée risque un arrêté du bourgmestre si elle menace la sécurité ou la salubrité. Si elle reste vide, une prise en gestion par un opérateur public peut s’y ajouter.

Le bourgmestre tient de l’article 135 de la nouvelle loi communale le pouvoir d’ordonner la réparation, l’évacuation ou même la démolition, ou de déclarer le bâtiment inhabitable. Un tel arrêté pèse sur la vente : il impose des travaux ou interdit d’occuper le bâtiment. La page vendre un bien insalubre explique comment vendre un bien frappé d’un arrêté du bourgmestre.

En Wallonie, les communes transmettent la liste des logements inoccupés aux opérateurs immobiliers et aux associations agréées. Les opérateurs peuvent alors lancer une prise en gestion. La liste peut aussi mener à une action en cessation : le président du tribunal de première instance peut vous ordonner de faire occuper le bien dans un délai raisonnable. À Bruxelles, un opérateur public peut reprendre la gestion du logement et le louer au moins 9 ans.

Faut-il vider la maison avant de la vendre ?

Non, vous n’avez pas à vider la maison avant de nous la vendre. Mobilier, encombrants, déchets et jardin envahi restent tels quels : le débarras est pour nous.

Avant l’acte, prenez seulement le temps d’emporter vos papiers, vos photos et vos souvenirs de famille.

Combien vaut une maison abandonnée ?

Une maison abandonnée vaut le prix qu’elle atteindrait rénovée, moins tout ce qu’il faut pour y arriver. Aucun prix au mètre carré ne s’applique : deux maisons de la même rue peuvent avoir des prix très éloignés.

Prix de revente après rénovation, diminué du débarras, des travaux, des frais d’achat, des mois de chantier et d’une réserve pour les mauvaises surprises.

Après des années sans entretien, la toiture et l’eau font l’essentiel de la note. Par une toiture ouverte, l’eau gagne la charpente, puis les planchers. Le calcul poste par poste, du prix de revente rénovée à la réserve pour imprévus, est détaillé sur la page vendre une maison avec travaux.

Quand un bien abandonné passe-t-il en vente publique ?

En principe, un bien abandonné passe en vente publique quand la loi ou le tribunal l’impose : succession acceptée sous bénéfice d’inventaire, saisie, faillite.

Souvent, le vendeur d’une maison abandonnée est un héritier ou un groupe d’héritiers. Si l’un d’eux refuse de vendre, les recours sont expliqués sur la page vendre un bien en indivision.

Tant que vous hésitez à accepter l’héritage, ne vendez rien. La vente d’un bien de la succession vaut acceptation tacite : vous répondez ensuite des dettes du défunt.

• Succession acceptée sous bénéfice d’inventaire. Les héritiers demandent au tribunal de la famille l’autorisation de vendre publiquement (art. 1189 du Code judiciaire). Une vente de gré à gré, à nous comme à un autre acheteur, exige aussi son autorisation (art. 1193bis).
• Sans cette autorisation. L’héritier perd la protection du bénéfice d’inventaire et répond de toutes les dettes. Parlez-en à votre notaire avant de signer quoi que ce soit.
• Saisie ou faillite. Ces procédures peuvent mener à une vente publique forcée.

Dans une vente publique volontaire, le prix se forme au fil des enchères. Le vendeur peut retirer le bien si elles restent trop basses. Avec nous, vous connaissez le montant avant de décider.

Ce que nous reprenons avec votre maison abandonnée

Nous reprenons votre maison abandonnée telle que vous la laissez :

• Le contenu : meubles, encombrants et déchets partent avec nous.
• Le bâtiment : toiture, humidité, installations et travaux imposés par un éventuel arrêté.
• Les occupants : nous achetons aussi la maison squattée, et le squat ne bloque plus la vente.
• Les certificats : le PEB et le contrôle électrique sont à notre charge, commande comprise, si vous le voulez.
• Le paiement : comptant, sans condition suspensive de crédit ni commission d’agence.
• L’acte : sa date se fixe avec votre notaire, et le prix vous parvient par lui le jour de la signature.

Notre montant intègre le débarras, la toiture et tout le chantier que vous nous laissez. Signée par vous et par nous, l’offre lie les deux parties.