Vendre un immeuble de rapport en Belgique
Vendre un immeuble loué
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Si le montant vous va, nous passons une fois dans l'immeuble, puis offre acceptée ou compromis signé en 7 jours.
Investisseur professionnel, ID Immo rachète comptant des immeubles loués en Wallonie et à Bruxelles. Locataires, baux, studios à remettre en ordre : tout passe avec l’immeuble. Vos occupants ne voient qu’une visite, et l’acte se signe chez votre notaire.
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Peut-on vendre un immeuble de rapport avec ses locataires ?
Oui, vous pouvez vendre un immeuble de rapport occupé : en règle générale, les baux d’habitation en cours passent au nouveau propriétaire. Vous n’avez pas à vider les logements, et vos locataires gardent leurs droits.
Un immeuble de rapport est un bâtiment qui produit des loyers. Il compte plusieurs logements loués, ou un commerce au rez sous des logements. Il intéresse un investisseur, qui l’achète pour ses revenus, ou un occupant, qui veut souvent le trouver libre.
En Wallonie, le bail de résidence principale qui a une date certaine antérieure à la vente passe à l’acquéreur. Celui-ci reprend les droits et obligations du bailleur à la date de l’acte authentique. Une clause du bail qui permettrait d’expulser le locataire en cas de vente n’y change rien.
Le bail a une date certaine quand il est enregistré, quand l’un des signataires est décédé ou quand il figure dans un acte authentique. Sans date certaine, le bail wallon de résidence principale suit quand même l’immeuble si le locataire l’occupe depuis six mois au moins. L’acquéreur peut alors y mettre fin pour les motifs prévus par le décret. Son congé, de trois mois, se donne dans les trois mois qui suivent l’acte.
À Bruxelles, le nouveau propriétaire est subrogé aux droits et obligations du bailleur pour l’avenir. Toute clause d’expulsion en cas de vente est réputée non écrite. Avant de signer, vous informez l’acheteur que le bien est loué et vous lui remettez une copie de chaque bail.
Prévenir vos locataires à Bruxelles : information et droit de préférence
À Bruxelles, vous devez prévenir chaque locataire qui a un bail de résidence principale de votre intention de vendre. Le courrier part par recommandé ou par exploit d’huissier, avant toute annonce publique de la vente de gré à gré.
Depuis le 6 janvier 2024, le locataire domicilié qui a un bail de résidence principale dispose aussi d’un droit de préférence. Il peut acheter son logement aux conditions que vous proposez, et il a 30 jours pour répondre. Les baux de courte durée ne l’ouvrent pas, sauf s’ils sont devenus des baux de neuf ans.
Ce droit tombe dans un cas qui vous concerne : la vente d’un immeuble entier dont les logements sont loués à différents locataires. Vous devez pourtant toujours les prévenir de la mise en vente. Si vous cédez un seul appartement de l’immeuble, son locataire garde son droit de préférence.
Autrement dit, quand notre offre acceptée vise un logement loué à Bruxelles, votre locataire peut l’acheter en premier, au même prix. Nous tenons le délai de l’offre acceptée ou du compromis en 7 jours ; l’achat, lui, attend la réponse du locataire.
Combien vaut un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport vaut d’abord ce qu’il rapporte : un investisseur part du loyer net annuel et le divise par le rendement qu’il attend. Le prix au mètre carré pèse moins que les loyers réellement encaissés.
valeur = loyer net annuel ÷ rendement attendu
- Loyer net annuel : les loyers encaissés sur douze mois, moins le précompte immobilier, l’assurance, l’entretien, les charges non récupérées et les mois de vide locatif.
- Rendement attendu : le pourcentage que l’acheteur exige pour son risque. Plus ce risque monte, plus le pourcentage grimpe, et plus la valeur de l’immeuble baisse.
Le risque se lit dans le dossier : studios sans permis de location, division non autorisée, toiture ou électricité à refaire. S’y ajoutent les loyers impayés et les baux mal rédigés. Chaque point coûte des travaux ou un loyer perdu, que l’acheteur déduit de son prix. À l’inverse, un immeuble conforme, plein et bien tenu lui permet d’accepter le rendement le plus bas, donc de payer le plus.
Si votre immeuble est dans ce cas et que vous avez du temps, une vente classique vous rapportera sans doute davantage. Notre achat répond aux dossiers lourds : logements à mettre en ordre, travaux, locataires difficiles ou besoin de vendre vite.
Permis de location en Wallonie : quels logements sont concernés ?
En Wallonie, un permis de location est obligatoire pour les logements collectifs et les petits logements individuels de 28 m² ou moins. Il vise aussi ces logements quand ils sont loués avant tout à des étudiants, comme les kots.
La commune délivre le permis après la visite d’un enquêteur agréé, pour cinq ans. Louer sans permis expose à des sanctions pénales ou, à défaut, à une amende administrative de 1 500 € par logement.
Deux cas échappent au permis. Le premier : le bailleur habite l’immeuble et y loue au plus deux logements, à quatre locataires au total. Le second : certaines colocations. Pour un acheteur, un petit logement loué sans permis est un risque chiffré : la mise aux normes, ou le loyer perdu.
Division en logements : autorisée ou non ?
Diviser aujourd’hui un bâtiment en plusieurs logements demande un permis d’urbanisme, en Wallonie comme à Bruxelles. Le nombre de logements qui compte pour l’acheteur est celui que l’administration tient pour régulier.
Le CoDT wallon, à l’article D.IV.4, 6°, range parmi les actes soumis à permis la création d’un nouveau logement dans une construction existante. Un logement, au sens de ce texte, réunit cuisine, salle de bain ou salle d’eau, WC et chambre, à l’usage privatif de ses occupants.
À Bruxelles, le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (article 98) exige un permis pour modifier le nombre de logements dans une construction existante. Avant de mettre en vente, vous demandez à la commune les renseignements urbanistiques. Ils indiquent combien d’unités de logement sont considérées comme régulières, et vous les remettez à l’acheteur avant l’acte.
Maison de maître divisée en appartements
La maison de maître divisée est un cas courant : trois ou quatre appartements dans une maison prévue pour une famille. Si la division a été faite sans le permis qu’elle demandait, le nombre de logements réguliers peut être inférieur au nombre de sonnettes.
Une division plus ancienne que l’obligation de permis n’est pas irrégulière pour cette seule raison. À Bruxelles, les renseignements urbanistiques donnent alors le nombre d’unités à titre indicatif.
L’écart pèse sur le prix, car l’acheteur ne compte que les loyers qu’il pourra garder. La régularisation est possible, mais jamais acquise d’avance. Notre page pour vendre une maison avec une infraction urbanistique détaille les options du vendeur dans ce cas.
Immeuble mixte : un commerce au rez, des logements à l’étage
Un immeuble mixte se vend comme un immeuble de rapport, mais chaque partie suit ses propres règles. Le bail du commerce relève d’une réglementation spécifique, distincte de celle des baux d’habitation.
Si le rez est vide, sa destination compte autant que son état. Transformer un ancien commerce en logement, c’est créer un nouveau logement. Il faut donc le permis de l’article D.IV.4, 6° en Wallonie, ou celui de l’article 98 du CoBAT à Bruxelles. Certains autres changements de destination, même sans travaux, demandent aussi un permis wallon (article D.IV.4, 7°).
Pour l’acheteur, un commerce loué apporte un loyer, et un commerce vide un risque de vacance. Nous chiffrons les deux parties séparément, puis nous les additionnons.
Les documents à réunir avant de vendre
Pour vendre un immeuble de rapport, préparez cinq documents : ils fixent la valeur et rassurent l’acheteur. Notre offre s’appuie aussi sur eux.
- Les baux, avec la preuve de leur enregistrement. En Wallonie, l’enregistrement d’un bail de résidence principale est une obligation du bailleur (article 53 du décret sur le bail d’habitation).
- L’état locatif : logement par logement, le loyer, la date d’entrée, les charges et les éventuels retards de paiement.
- Les permis de location des logements qui en demandent un, en Wallonie.
- Les permis d’urbanisme ou les renseignements urbanistiques qui fixent le nombre de logements réguliers.
- Les dépenses de l’immeuble : avertissement-extrait de rôle du précompte immobilier, assurance, gros entretiens récents.
Un document manquant ne fait pas échouer la vente. Il fait monter le risque, donc baisser le prix : mieux vaut le connaître avant de recevoir des offres.
Vendre votre immeuble de rapport à ID Immo
Vendre votre immeuble de rapport à ID Immo, c’est recevoir notre offre sous 48 h sans vider un seul logement. Nous la calculons sur les loyers et les baux que vous nous transmettez, puis une seule visite la vérifie. Les étapes sont décrites dans notre processus d’achat en 7 jours.
| Ce que contient votre immeuble | Ce que nous en faisons |
|---|---|
| Des locataires en place | Nous reprenons leurs baux tels qu’ils sont signés |
| Des studios sans permis de location | La mise aux normes entre dans notre calcul, pas dans votre budget |
| Plus de sonnettes que de logements réguliers | Nous comptons les loyers que nous pourrons garder |
| Un commerce vide au rez | Nous le chiffrons à part, avec son risque de vacance |
| Des occupants à ménager | Une seule visite chez eux, celle de vérification |
Nous achetons comptant : aucune banque ne doit approuver le rachat de votre immeuble. La date de l’acte est inscrite dès le compromis, chez le notaire de votre choix, qui vous verse le prix ce jour-là.
Notre prix intègre tout ce que l’immeuble nous laisse à porter : les locataires, leurs baux et les logements à remettre en ordre. Recevoir l’offre ne vous coûte rien ; dès que vous la contresignez, elle nous lie, vous et nous.
Une question avant de remplir le formulaire ? Appelez le +32 492 75 90 69.
Recevoir une offre pour votre immeuble de rapport
Indiquez-nous où se trouve l'immeuble et comment vous joindre : quelques secondes en ligne, ou un appel.
Sous 48 h, vous recevez notre offre gratuite, chiffrée à distance sur vos loyers et vos baux.
Si le montant vous va, nous passons une fois dans l'immeuble, puis offre acceptée ou compromis signé en 7 jours.
Investisseur professionnel, ID Immo rachète comptant des immeubles loués en Wallonie et à Bruxelles. Locataires, baux, studios à remettre en ordre : tout passe avec l’immeuble. Vos occupants ne voient qu’une visite, et l’acte se signe chez votre notaire.
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Questions fréquentes sur la vente d'un immeuble de rapport
Mes locataires peuvent-ils rester après la vente de l'immeuble ?
Oui, vos locataires peuvent rester après la vente : leurs baux suivent l’immeuble. En Wallonie, l’acquéreur reprend le bail de résidence principale à la date de l’acte authentique. À Bruxelles, il est subrogé au bailleur pour l’avenir.
Qui touche les loyers entre le compromis et l'acte ?
Jusqu’à l’acte, vous restez le bailleur de vos locataires. En Wallonie, l’acquéreur ne reprend les droits du bailleur qu’à la date de l’acte authentique. Faites préciser dans le compromis le décompte des loyers et des charges du mois de l’acte.
À Bruxelles, mon locataire est-il prioritaire pour acheter ?
Pas si vous vendez l’immeuble entier occupé par plusieurs locataires : le Code bruxellois du logement exclut alors le droit de préférence. Si vous vendez un seul appartement loué, son locataire domicilié peut l’exercer dans les 30 jours.
Un studio sans permis de location empêche-t-il la vente ?
Non, un studio sans permis de location n’empêche pas la vente. Le risque pèse sur celui qui loue sans permis, donc sur l’acheteur après l’acte : en Wallonie, l’amende administrative atteint 1 500 € par logement. C’est pourquoi l’acheteur chiffre la mise aux normes.
Faut-il vider l'immeuble avant de le vendre ?
Non, inutile de vider l’immeuble pour nous le vendre. Nous l’achetons avec ses locataires et calculons notre offre sur les loyers réels. Un immeuble vide intéresse surtout un acheteur qui veut l’occuper ou le rénover.
Combien de visites mes locataires recevront-ils ?
Vos locataires recevront une seule visite : celle de vérification, après notre offre et seulement si son montant vous convient. Aucun défilé de candidats acheteurs dans leurs logements.