Peut-on vendre un bien incendié en Belgique ?
Oui, vous pouvez vendre une maison ou un bien incendié en Belgique tel que le feu l’a laissé, sans réparer d’abord. Ce qui compte, c’est l’ordre des démarches : il protège votre dossier d’assurance.
Deux types d’acheteurs prennent un bien incendié : le particulier qui veut le rénover pour y vivre, et l’acheteur professionnel. Celui-ci achète comptant et porte lui-même les travaux : c’est ce que fait ID Immo.
Les 5 étapes après un incendie, dans l’ordre
Après un incendie, vous suivez 5 étapes : sécuriser, déclarer, faire expertiser, décider, puis vendre.
- Sécuriser le bâtiment. La loi vous impose de prendre toutes mesures raisonnables pour atténuer les conséquences du sinistre. Concrètement : bâcher, fermer les accès, couper les compteurs. Les réparations provisoires urgentes confiées à un professionnel sont couvertes par l’assurance.
- Déclarer le sinistre. Prévenez votre assureur dès que possible, dans le délai fixé par votre contrat. Joignez des photos de chaque pièce et la liste du contenu perdu.
- Recevoir l’expert. L’expert de l’assureur visite le bien et chiffre les dégâts. Si son montant vous paraît trop bas, vous pouvez désigner votre propre expert.
- Décider : réparer ou vendre. Le rapport d’expertise vous donne le coût de remise en état. Toute décision part de ce chiffre, et tout prix aussi.
- Vendre. Vous mettez en vente avec un dossier complet : déclaration, rapport d’expertise, position de l’assureur.
Sauter une étape coûte cher : sans déclaration ni protection du bien, l’assureur peut réduire son indemnité à hauteur du préjudice qu’il subit.
À qui revient l’indemnité d’assurance si vous vendez ?
L’indemnité d’assurance revient à l’assuré : à vous, si c’est vous qui avez assuré le bâtiment. La loi prévoit aussi un montant minimum quand l’assuré ne reconstruit pas. Vendre sans reconstruire n’efface donc pas votre indemnité.
Pour un contrat « risques simples » en valeur à neuf, l’article 121 de la loi sur les assurances fixe trois cas. Votre assureur vous dira si votre contrat relève des risques simples.
| Ce que vous faites après l’incendie | Indemnité minimale | Paiement |
|---|---|---|
| Vous reconstruisez | 100 % de la valeur à neuf, vétusté déduite | Une première tranche dans les 30 jours après la clôture de l’expertise, le reste au fil du chantier |
| Vous achetez un autre bâtiment | 100 % de la valeur à neuf, vétusté déduite | Une première tranche dans les 30 jours après la clôture de l’expertise, le solde à l’acte d’achat |
| Vous ne reconstruisez pas et ne remplacez pas | 80 % de la valeur à neuf, vétusté déduite | Dans les 30 jours après la clôture de l’expertise |
Reconstruction ou nouveau bien moins cher que la valeur à neuf ? Vous recevez au moins ce coût, plus 80 % de l’écart, calculé après déduction de la vétusté et des taxes. La première tranche, versée à 30 jours, correspond à l’indemnité minimale de 80 %.
La vétusté n’est déduite que si elle dépasse 30 % de la valeur à neuf. L’expertise doit en principe être clôturée dans les 90 jours après votre déclaration. Les frais de relogement vous sont versés au plus tard 15 jours après la preuve de la dépense.
L’écart entre 80 % et 100 % de la valeur à neuf peut être important. Si vous rachetez un logement avec le produit de la vente, demandez à votre assureur si ce rachat compte comme remplacement.
Deux points peuvent encore changer le moment ou le destinataire du paiement. Votre contrat peut prévoir un paiement au fur et à mesure de la reconstruction : relisez-le. Si le bien est hypothéqué, l’assureur verse en général l’indemnité à la banque, qui l’affecte au remboursement du crédit. Le solde éventuel vous revient.
Dans tous les cas, faites écrire dans le compromis qui perçoit l’indemnité. Demandez à votre notaire de rédiger cette clause, ou de la relire, avant de signer.
Faut-il réparer avant de vendre ?
Non, il ne faut pas réparer un bien incendié avant de le vendre. Réparer vous oblige à avancer l’argent du chantier et retarde la vente de plusieurs mois. Cela ne vaut la peine que si les dégâts sont légers et que vous avez le temps de suivre les travaux. Dans ce cas, si vous visez le prix le plus haut, une vente classique après réparation vous servira mieux.
Notre achat convient quand le chantier est lourd, ou quand vous voulez tourner la page vite. Après une inondation, une tempête ou un dégât des eaux sans incendie, la page vendre une maison sinistrée explique ce que couvre votre assurance.
Démolir ou rénover : le permis d’urbanisme
Démolir et reconstruire demandent en principe un permis d’urbanisme. En Wallonie, le Code du développement territorial (article D.IV.4) vise expressément le fait de démolir une construction et de reconstruire. À Bruxelles, démolir un bâtiment demande aussi un permis d’urbanisme. Le service urbanisme de votre commune vous dit si votre projet est dispensé.
Quand vous vendez en l’état, ce dossier passe à l’acheteur. Avec ID Immo, la demande de permis, les devis et le chantier sont pour nous.
Combien vaut une maison incendiée ?
Une maison incendiée vaut le prix du bien remis en état, moins le chantier complet et le risque de l’acheteur. Il n’existe pas de cote fixe : tout dépend de l’étendue des dégâts.
La formule tient en une ligne :
valeur après rénovation, moins démolition, déblaiement et travaux, moins frais d’achat et de détention, moins marge pour les imprévus
Le rapport d’expertise sert à chiffrer le poste des travaux. La structure compte plus que l’aspect : une charpente et des planchers touchés coûtent plus cher que des murs noircis. L’indemnité d’assurance reste un poste à part, réglé par le compromis.
Que devez-vous dire à l’acheteur ?
Dites à l’acheteur tout ce que vous savez des dégâts : l’incendie, le rapport d’expertise, les parties touchées. Un vendeur qui tait un défaut connu en reste responsable.
Un vice caché est un défaut invisible lors d’une visite attentive. Il existe déjà au moment du transfert de propriété et empêche l’usage normal du bien. La clause « sans garantie des vices cachés » est valable, mais elle n’a aucun effet si le vendeur connaissait le vice et l’a tu.
Après un feu, certains dégâts ne se voient pas : électricité, charpente, conduits. Remettre le rapport d’expertise à l’acheteur vous protège. ID Immo achète en connaissance de cause : nous voyons les dégâts lors de la visite.
Incendie entre le compromis et l’acte : qui supporte le risque ?
Entre le compromis et l’acte, le risque d’incendie reste en général au vendeur. Les compromis types du notariat, en Wallonie comme à Bruxelles, lui laissent la responsabilité des risques jusqu’à la signature de l’acte.
Pour une maison, ces modèles obligent aussi le vendeur à maintenir son assurance incendie jusqu’à l’acte. Gardez donc votre police jusque-là, même si la maison est vide.
Si le feu prend après le compromis, appelez votre assureur, puis votre notaire. La suite dépend de la clause sur les risques et l’assurance de votre compromis.
Bien déclaré inhabitable après un incendie
Un bien incendié peut être déclaré inhabitable par le bourgmestre. Son pouvoir de police lui permet d’ordonner l’évacuation, l’inhabitabilité, des travaux ou même la démolition. En Wallonie, toute personne expulsée par un tel arrêté doit se voir proposer un relogement.
Un arrêté d’inhabitabilité ne bloque pas une vente à ID Immo : nous achetons le bien tel quel, et les travaux que l’arrêté impose sont pour nous. La page vendre un bien insalubre détaille l’enquête de salubrité et les documents que doit recevoir l’acheteur d’un bien frappé d’un arrêté.
Immeuble de rapport incendié avec des locataires
Pour un immeuble de rapport, l’assurance du locataire entre aussi en jeu. En Wallonie, le locataire qui a sa résidence principale dans le logement loué doit être assuré contre l’incendie pour les baux conclus depuis le 1er septembre 2018. À Bruxelles, l’obligation d’assurance du locataire vaut pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024. Rassemblez les baux et les polices de chaque locataire : l’acheteur les demandera.
Si des locataires sont encore en place, nous reprenons leurs baux en cours. Notre offre vous parvient alors sous 7 jours, une fois que nous avons reçu les baux et le relevé des loyers. La page vendre un immeuble de rapport détaille le droit de préférence du locataire à Bruxelles et les documents à réunir avant de vendre.
Pourquoi un bien incendié se vend souvent en vente publique ou à un investisseur
Un bien incendié se vend souvent en vente publique ou à un investisseur, parce que peu de particuliers peuvent acheter et rénover à la fois. Il leur faudrait emprunter pour les deux, puis attendre la fin du chantier pour habiter.
La vente publique fixe le prix par les enchères, au jour de la vente. Un acheteur comptant comme ID Immo vous donne un montant avant que vous vous engagiez.
Vendre votre bien incendié à ID Immo
Pour vendre votre bien incendié à ID Immo, une seule visite suffit : nous y voyons ce que le feu a laissé. Notre offre d’achat arrive ensuite sous 7 jours, une fois toutes les informations réunies.
- Pas de travaux : nous reprenons le bien en l’état, gravats et encombrants compris.
- Aucune condition suspensive de crédit : nous sommes un acheteur comptant.
- Aucune commission : vous ne payez pas d’agence.
- Le PEB et le contrôle électrique commandés et payés par nous, si vous le souhaitez.
- Le notaire de votre choix : c’est avec lui que la date de l’acte se fixe, au rythme habituel de l’étude.
- Un paiement à l’acte, versé par le notaire.
Notre prix tient compte de ce que nous reprenons après le feu : les gravats, la démolition et la structure à refaire. Notre offre est gratuite et vous restez libre de la refuser ; contresignée par vous, elle nous engage tous les deux.