Vendre un immeuble de rapport en Belgique

Peut-on vendre un immeuble de rapport avec ses locataires ?

Oui, vous pouvez vendre un immeuble de rapport occupé : en règle générale, les baux d’habitation en cours passent au nouveau propriétaire. Vous n’avez pas à vider les logements, et vos locataires gardent leurs droits.

Un immeuble de rapport est un bâtiment qui produit des loyers. Il compte plusieurs logements loués, ou un commerce au rez sous des logements. Il intéresse un investisseur, qui l’achète pour ses revenus, ou un occupant, qui veut souvent le trouver libre.

En Wallonie, le bail de résidence principale qui a une date certaine antérieure à la vente passe à l’acquéreur. Celui-ci reprend les droits et obligations du bailleur à la date de l’acte authentique. Une clause du bail qui permettrait d’expulser le locataire en cas de vente n’y change rien.

Le bail a une date certaine quand il est enregistré, quand l’un des signataires est décédé ou quand il figure dans un acte authentique. Sans date certaine, le bail wallon de résidence principale suit quand même l’immeuble si le locataire l’occupe depuis six mois au moins. L’acquéreur peut alors y mettre fin pour les motifs prévus par le décret. Son congé, de trois mois, se donne dans les trois mois qui suivent l’acte.

À Bruxelles, le nouveau propriétaire reprend, pour l’avenir, les droits et obligations du bailleur. Une clause qui prévoit l’expulsion en cas de vente n’a aucun effet. Avant de signer, vous informez l’acheteur que le bien est loué et vous lui remettez une copie de chaque bail.

Prévenir vos locataires à Bruxelles : information et droit de préférence

À Bruxelles, vous devez prévenir chaque locataire qui a un bail de résidence principale de votre intention de vendre. Le courrier part par recommandé ou par huissier de justice, avant toute annonce publique de la vente de gré à gré.

Depuis le 6 janvier 2024, le locataire domicilié qui a un bail de résidence principale dispose aussi d’un droit de préférence. Il peut acheter son logement au prix et aux conditions que vous lui notifiez, et il a 30 jours pour répondre. Les baux de courte durée ne l’ouvrent pas, sauf s’ils sont devenus des baux de neuf ans.

Ce droit ne s’applique pas quand vous vendez l’immeuble entier et que ses logements sont loués à différents locataires. Vous devez pourtant toujours les prévenir de la mise en vente. Si vous cédez un seul appartement de l’immeuble, son locataire garde son droit de préférence.

Quand votre locataire a ce droit, il est prioritaire. Avant de conclure la vente avec nous, vous lui notifiez, vous-même ou par votre notaire, notre prix et nos conditions par recommandé avec accusé de réception. Ce droit ne retarde pas notre offre ; notre achat, lui, ne se fait que si votre locataire renonce à acheter ou laisse passer son délai de 30 jours.

Combien vaut un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport vaut d’abord ce qu’il rapporte : un investisseur part du loyer net annuel et le divise par le rendement qu’il attend. Le prix au mètre carré pèse moins que les loyers réellement encaissés.

valeur = loyer net annuel ÷ rendement attendu

• Loyer net annuel : les loyers encaissés sur douze mois, moins le précompte immobilier, l’assurance, l’entretien, les charges non récupérées et les mois de vide locatif.
• Rendement attendu : le pourcentage que l’acheteur exige pour son risque. Plus ce risque monte, plus le pourcentage grimpe, et plus la valeur de l’immeuble baisse.

Le risque se lit dans le dossier : studios sans permis de location, division non autorisée, toiture ou électricité à refaire. S’y ajoutent les loyers impayés et les baux mal rédigés. Chaque point coûte des travaux ou un loyer perdu, que l’acheteur déduit de son prix. À l’inverse, un immeuble conforme, plein et bien tenu lui permet d’accepter le rendement le plus bas, donc de payer le plus.

Si votre immeuble est dans ce cas et que vous avez du temps, une vente classique vous rapportera sans doute davantage. Notre achat répond aux dossiers lourds : logements à mettre en ordre, travaux, locataires difficiles ou besoin de vendre vite.

Permis de location en Wallonie : quels logements sont concernés ?

En Wallonie, un permis de location est obligatoire pour les logements collectifs et les petits logements individuels de 28 m² ou moins. Il vise aussi ces logements quand ils sont loués avant tout à des étudiants, comme les kots.

La commune délivre le permis après la visite d’un enquêteur agréé, pour cinq ans. Louer sans permis expose à des sanctions pénales ou, à défaut, à une amende administrative de 1 500 € par logement.

Deux cas échappent au permis. Le premier : le bailleur habite l’immeuble et y loue au plus deux logements, à quatre locataires au total. Le second : le logement unifamilial loué en colocation à moins de cinq adultes. Pour un acheteur, un petit logement loué sans permis est un risque chiffré : la mise aux normes, ou le loyer perdu.

Division en logements : autorisée ou non ?

Diviser aujourd’hui un bâtiment en plusieurs logements demande un permis d’urbanisme, en Wallonie comme à Bruxelles. Le nombre de logements qui compte pour l’acheteur est celui que l’administration tient pour régulier.

Le Code wallon du développement territorial (CoDT), à l’article D.IV.4, 6°, range parmi les actes soumis à permis la création d’un nouveau logement dans une construction existante. Un logement, au sens de ce texte, réunit cuisine, salle de bain ou salle d’eau, WC et chambre, à l’usage privatif de ses occupants.

À Bruxelles, le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT), à son article 98, exige un permis pour modifier le nombre de logements dans une construction existante. Avant de mettre en vente, vous demandez à la commune les renseignements urbanistiques, avec un descriptif sommaire du bien qui indique le nombre de logements. La commune y mentionne les derniers permis et les infractions constatées, et vous remettez le tout à l’acheteur avant l’acte.

Maison de maître divisée en appartements

La maison de maître divisée est un cas courant : trois ou quatre appartements dans une maison prévue pour une famille. Une division plus ancienne que l’obligation de permis n’est pas irrégulière du seul fait qu’aucun permis ne la couvre. Mais si la division a été faite sans le permis qu’elle demandait, le nombre de logements réguliers peut être inférieur au nombre de sonnettes.

L’écart pèse sur le prix, car l’acheteur ne compte que les loyers qu’il pourra garder. La régularisation est possible, mais jamais acquise d’avance. Pour une division faite sans permis, voyez comment vendre une maison avec une infraction urbanistique.

Immeuble mixte : un commerce au rez, des logements à l’étage

Un immeuble mixte se vend comme un immeuble de rapport, mais chaque partie suit ses propres règles. Le bail du commerce relève d’une réglementation spécifique, distincte de celle des baux d’habitation.

Si le rez est vide, sa destination compte autant que son état. Transformer un ancien commerce en logement, c’est créer un nouveau logement. Il faut donc le permis de l’article D.IV.4, 6° en Wallonie, ou celui de l’article 98 du CoBAT à Bruxelles. Certains autres changements de destination, même sans travaux, demandent aussi un permis wallon (article D.IV.4, 7°).

Pour l’acheteur, un commerce loué apporte un loyer, et un commerce vide un risque de vacance. Nous chiffrons les deux parties séparément, puis nous les additionnons.

Les documents à réunir avant de vendre

Pour vendre un immeuble de rapport, préparez cinq documents : ils fixent la valeur et rassurent l’acheteur. Notre offre s’appuie aussi sur eux.

• Les baux, avec la preuve de leur enregistrement. En Wallonie, l’enregistrement d’un bail de résidence principale est une obligation du bailleur (article 53 du décret sur le bail d’habitation).
• L’état locatif : logement par logement, le loyer, la date d’entrée, les charges et les éventuels retards de paiement.
• Les permis de location des logements qui en demandent un, en Wallonie.
• Les permis d’urbanisme qui fixent le nombre de logements réguliers, et les renseignements urbanistiques du bien.
• Les dépenses de l’immeuble : avertissement-extrait de rôle du précompte immobilier, assurance, gros entretiens récents.

Un document manquant ne fait pas échouer la vente. Il fait monter le risque, donc baisser le prix : mieux vaut savoir ce qui manque avant de recevoir des offres.

Vendre votre immeuble de rapport à ID Immo

Vendre votre immeuble de rapport à ID Immo, c’est recevoir notre offre sans vider un seul logement. Lors de notre visite, nous rassemblons avec vous les baux et l’état des loyers. L’offre vous parvient sous 7 jours, une fois ces documents reçus. Chaque étape, de votre demande à l’acte chez votre notaire, est détaillée dans notre processus d’achat.

Nous achetons comptant : aucune banque ne doit approuver le rachat de votre immeuble. La date de l’acte se fixe avec votre notaire, qui vous verse le prix ce jour-là.

Notre prix intègre tout ce que l’immeuble nous laisse à porter : les locataires, leurs baux et les logements à remettre en ordre. Recevoir l’offre ne vous coûte rien et vous restez libre de la refuser ; dès que vous la contresignez, elle nous lie, vous et nous.