Vendre un bien en indivision en Belgique
Vendre un bien à plusieurs propriétaires
Un seul indivisaire suffit pour démarrer : il donne l'adresse du bien et un numéro où le joindre, en ligne ou par téléphone.
Sous 48 h, nous chiffrons le bien à distance et sans frais ; ce montant unique circule ensuite entre tous les copropriétaires.
Une fois tout le monde d'accord, nous passons vérifier le bien une seule fois : offre acceptée ou compromis signé en 7 jours.
ID Immo est un acheteur professionnel : nous payons comptant des biens situés en Wallonie et à Bruxelles. Entre indivisaires, un chiffre commun évite les estimations concurrentes. Vous signez tous chez le notaire de votre choix, qui répartit ensuite le prix entre vous.
Vendre sa Maison Rapidement
Peut-on vendre un bien en indivision en Belgique ?
Oui, vous pouvez vendre un bien en indivision en Belgique, à condition que tous les indivisaires signent la vente. Un bien est en indivision quand plusieurs personnes en sont propriétaires ensemble, sans que l’une d’elles possède une pièce ou un étage précis.
L’indivision naît le plus souvent d’un héritage, d’un achat à deux ou d’une séparation. Le livre 3 du Code civil, en vigueur depuis le 1er septembre 2021, fixe trois règles qui comptent pour vendre :
- Les parts sont présumées égales entre indivisaires, sauf preuve contraire (article 3.69).
- Vendre le bien entier demande l’accord de tous les indivisaires (article 3.73).
- Chaque indivisaire peut exiger le partage à tout moment, sauf convention qui le suspend (article 3.75).
Ces trois règles ouvrent quatre chemins : vendre ensemble, racheter les parts, céder sa propre part, ou passer par le juge.
Vendre avec l’accord de tous les indivisaires
Pour vendre avec l’accord de tous les indivisaires, vous choisissez ensemble le prix et l’acheteur. C’est le chemin le plus simple et le moins coûteux.
- Réunir les propriétaires. Listez tous les indivisaires et leur part, à partir du titre de propriété ou de l’acte d’hérédité.
- S’accorder sur le prix. Une offre d’achat chiffrée ou une estimation donne une base commune, plutôt qu’un chiffre par indivisaire.
- Signer ensemble. Chaque indivisaire signe le compromis, puis l’acte chez le notaire.
- Répartir le prix. Le notaire solde d’abord les dettes garanties par le bien, comme un crédit, puis verse le reste à chacun selon sa part.
Si un crédit court encore, notre page sur la vente d’une maison avec une hypothèque détaille comment le notaire rembourse la banque à l’acte.
Le désaccord porte rarement sur le principe de vendre, plutôt sur le prix, le délai ou les travaux à faire avant. Un montant écrit laisse à chacun le temps de vérifier avant de signer.
Un indivisaire peut-il vendre sa part seul ?
Oui, un indivisaire peut vendre sa part seul, sans l’accord des autres. L’article 3.70 du Code civil permet à chaque copropriétaire d’administrer sa part, de l’aliéner et de la grever de droits réels.
Vous vendez alors votre part, pas la maison. L’acheteur prend votre place dans l’indivision, avec les mêmes limites : il ne pourra ni vendre ni louer le bien entier sans les autres. Une part indivise trouve donc peu d’acheteurs extérieurs.
Nous en faisons partie : ID Immo rachète une part indivise seule, ou le bien entier quand tous les indivisaires vendent ensemble.
À qui vendre sa part d’indivision ?
Le plus souvent, votre part va à un autre indivisaire : c’est la cession de droits indivis. Celui qui rachète paie alors un droit de partage, pas le droit de vente classique.
À Bruxelles, ce droit de partage est de 1 %. Il se calcule sur la valeur du bien entier si la cession met fin à l’indivision, sinon sur la valeur des parts cédées. En Wallonie, demandez le taux à votre notaire avant de signer.
Que faire si un indivisaire refuse de vendre ?
Si un indivisaire refuse de vendre, vous pouvez demander au juge le partage du bien. Personne ne peut être obligé de rester en indivision (article 3.75 du Code civil). Les créanciers d’un indivisaire peuvent, eux aussi, demander le partage.
Le refus abusif
L’article 3.73 prévoit une exception à l’accord de tous. Le juge peut passer outre le refus d’un indivisaire s’il y voit un abus de droit. Un avocat vous dira si votre situation entre dans ce cas.
Le partage judiciaire et la vente forcée
Le partage judiciaire se demande au tribunal de première instance, par citation des autres indivisaires. Le tribunal ordonne la sortie d’indivision et nomme un notaire pour vendre le bien et partager le prix.
Si le bien ne peut pas être partagé en nature, il est mis en vente publique, avec faculté de surenchère. Le prix paie d’abord les dettes, puis le solde est partagé selon les droits de chacun. Un appel suspend la procédure, et seul un accord de tous peut arrêter la vente une fois lancée.
Le pacte d’indivision
Si vous avez signé un pacte d’indivision, le partage est suspendu pour sa durée. Ce pacte ne peut pas dépasser cinq ans, mais il peut être renouvelé. Pour un immeuble, il doit être transcrit pour être opposable aux tiers.
| Chemin | Qui doit être d’accord | Qui fixe le prix |
|---|---|---|
| Vente ensemble | Tous les indivisaires | Vous, avec l’acheteur |
| Rachat des parts par un indivisaire | Celui qui vend et celui qui rachète | Les deux (à Bruxelles, le droit se calcule au moins sur la valeur vénale) |
| Vente de sa part à un tiers | Le vendeur de la part seul | Le vendeur et l’acheteur de la part |
| Partage judiciaire | Personne : le tribunal tranche | Les enchères, le jour de la vente publique |
La voie judiciaire reste ouverte, mais la vente amiable vous laisse la main sur le prix et sur la date.
Vendre une maison héritée en indivision
Pour vendre une maison héritée en indivision, les héritiers doivent d’abord faire établir un acte d’hérédité chez le notaire. La loi l’exige depuis juillet 2022 pour vendre un bien immobilier du défunt. La transcription de cet acte est gratuite si elle se fait dans les 6 mois suivant le décès.
Dès le décès, les héritiers sont propriétaires ensemble. S’ils sont tous d’accord, ils vendent le bien et partagent le prix. S’ils ne s’entendent pas, l’un d’eux peut lancer le partage judiciaire, une procédure longue et coûteuse.
Pour la vente, le notaire demandera la déclaration de succession, l’acte d’hérédité et l’éventuel acte d’achat du défunt.
Un héritier mineur
Si un héritier est mineur, son parent ne peut vendre le logement qu’avec l’autorisation du juge de paix. Les capitaux qui reviennent à l’enfant sont placés sur un compte bloqué jusqu’à sa majorité ; le juge de paix autorise les retraits.
Une indivision née d’une séparation suit ses propres règles, présentées sur notre page consacrée à la vente d’une maison en cas de divorce.
Vendre un terrain en indivision
Un terrain en indivision se vend selon les mêmes règles qu’une maison. Il faut l’accord de tous pour le terrain entier, chacun reste libre de céder sa part, et le partage judiciaire tranche en cas de blocage. C’est souvent le cas d’un terrain hérité.
Sa valeur dépend surtout de ce que l’on peut y construire. Avant de fixer un prix entre vous, lisez notre page comment vendre un terrain en Belgique : elle liste les documents qui font ce prix.
Qui paie les charges du bien indivis en attendant la vente ?
Chaque indivisaire paie les charges du bien indivis en proportion de sa part. L’article 3.74 du Code civil vise la conservation, l’entretien, la gestion et les impôts du bien.
Le précompte immobilier, l’assurance et les réparations urgentes se partagent donc selon les parts. Tout indivisaire peut faire seul les actes conservatoires, comme une réparation urgente de toiture (article 3.72).
Plus la vente tarde, plus ces charges s’accumulent pour chacun.
Vendre votre bien en indivision à ID Immo
Vendre votre bien en indivision à ID Immo, c’est soumettre à tous les copropriétaires un même montant, reçu sous 48 h. Chacun peut l’accepter ou le refuser.
Nous le calculons sans visite, puis nous passons une fois sur place. Si la maison est bien celle que vous avez décrite, il ne change pas. Le frère qui vit à l’étranger, l’ex-conjoint ou le notaire de l’un d’eux lisent exactement la même proposition.
- Un seul interlocuteur pour l’ensemble des indivisaires, qui signent le même compromis.
- Aucun prêt à attendre : nous payons comptant.
- Aucune commission d’agence à retenir sur la part de chacun.
- Ni tri ni réparation à organiser à plusieurs : le bien nous revient tel quel, meubles et encombrants compris.
- Une date d’acte inscrite dans le compromis ; le notaire que vous désignez verse à chacun sa part ce jour-là.
| Ce qui pèse sur des indivisaires | Vente à un particulier | Vente à ID Immo |
|---|---|---|
| Montant à soumettre à tous | Le prix d’annonce, puis chaque offre reçue, à rediscuter entre vous | Un chiffre unique, sous 48 h |
| Visites | Une par candidat, ouvertes par l’un de vous | Une seule, pour vérifier le bien |
| Délai pendant lequel l’accord doit tenir | Souvent jusqu’à la réponse de la banque de l’acheteur | Offre acceptée ou compromis signé en 7 jours |
| Vidage et travaux | À décider et à financer ensemble | Pour nous |
Si tous les indivisaires peuvent attendre et veulent le prix le plus élevé, mettre le bien en vente sur le marché leur rapportera davantage. Notre prix intègre le vidage et les réparations que nous prenons en charge à la place des copropriétaires. Recevoir l’offre ne coûte rien ; contresignée par tous, elle lie les indivisaires et nous.
Une question avant de remplir le formulaire ? Appelez le +32 492 75 90 69.
Recevoir une offre pour votre bien en indivision
Un seul indivisaire suffit pour démarrer : il donne l'adresse du bien et un numéro où le joindre, en ligne ou par téléphone.
Sous 48 h, nous chiffrons le bien à distance et sans frais ; ce montant unique circule ensuite entre tous les copropriétaires.
Une fois tout le monde d'accord, nous passons vérifier le bien une seule fois : offre acceptée ou compromis signé en 7 jours.
ID Immo est un acheteur professionnel : nous payons comptant des biens situés en Wallonie et à Bruxelles. Entre indivisaires, un chiffre commun évite les estimations concurrentes. Vous signez tous chez le notaire de votre choix, qui répartit ensuite le prix entre vous.
Vendre sa Maison Rapidement
Questions fréquentes sur la vente d'un bien en indivision
Un indivisaire peut-il bloquer la vente du bien ?
Un indivisaire peut refuser la vente du bien entier, mais il ne peut pas bloquer indéfiniment. Les autres peuvent demander le partage au tribunal, qui fait vendre le bien en vente publique. Le juge peut aussi passer outre un refus qui constitue un abus de droit.
Peut-on vendre un bien en indivision sans l'accord de tous ?
Non, la vente amiable du bien entier demande l’accord de tous les indivisaires. Sans cet accord, chacun peut vendre sa propre part, ou demander le partage judiciaire, qui mène à une vente publique ordonnée par le tribunal.
Combien coûte le rachat de la part d'un autre indivisaire ?
À Bruxelles, le rachat de la part d’un autre indivisaire est taxé à 1 % de droit de partage. Ce droit s’ajoute au prix de la part et aux frais d’acte. Il se calcule sur la valeur du bien entier si le rachat met fin à l’indivision. En Wallonie, demandez le taux à votre notaire.
Un créancier peut-il forcer la vente d'un bien en indivision ?
Oui, le créancier d’un indivisaire peut demander le partage, comme l’indivisaire lui-même. Une dette personnelle de l’un d’eux peut donc mener à la vente du bien commun.
Faut-il que tous les indivisaires soient présents à la visite ?
Non, un seul indivisaire peut nous ouvrir pour la visite de vérification. En revanche, tous signent le compromis et l’acte, eux-mêmes ou par procuration.
Combien de temps faut-il pour vendre un bien en indivision à ID Immo ?
Notre montant vous parvient sous 48 h. Dès que tous les indivisaires l’approuvent : offre acceptée ou compromis signé en 7 jours. Le notaire fixe ensuite l’acte à son rythme habituel et remet sa part à chacun ce jour-là.