Vendre une maison avec une infraction urbanistique
Vendre une maison en infraction urbanistique
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Sous 48 h, vous avez un montant chiffré à distance, gratuit, à confirmer lors d'une seule visite de vérification.
Montant accepté : nous voyons la maison une fois, et l'offre acceptée ou le compromis est signé dans les 7 jours.
Acheteur professionnel actif en Wallonie et à Bruxelles, ID Immo paie comptant et traite sans intermédiaire. Annexe sans permis, division non autorisée ou écart aux plans : nous rachetons la maison avec son dossier urbanistique. Vous choisissez le notaire.
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Peut-on vendre une maison avec une infraction urbanistique ?
Oui, vous pouvez vendre une maison avec une infraction urbanistique. Le vendeur doit simplement informer l’acquéreur de la situation urbanistique du bien.
L’infraction ne bloque pas la vente : elle change surtout qui peut acheter. Un particulier reprend avec la maison la régularisation, son coût et son délai. ID Immo la chiffre avant même de vous faire une offre.
Qu’est-ce qu’une infraction urbanistique ?
Une infraction urbanistique est le non-respect des règles d’urbanisme, punissable d’une amende, voire d’une peine de prison. Dans une maison, elle peut prendre 4 formes :
- Une construction sans permis : annexe, extension, lucarne ou garage bâti alors qu’un permis était requis.
- Une division en logements : maison transformée en appartements ou en kots sans permis pour le nombre de logements.
- Un changement d’affectation : commerce devenu logement, ou logement devenu bureau, sans permis.
- Un écart au permis obtenu : hauteur, profondeur, volume, ouvertures ou teintes différents des plans autorisés.
Le temps n’efface pas toujours ces travaux. En Wallonie, le simple maintien de travaux réalisés sans permis après le 21 avril 1962 reste une infraction, sauf présomption de conformité. Le Code permet aussi d’imputer l’infraction au propriétaire du bien.
Comment savoir si votre maison est en infraction ?
Pour savoir si votre maison est en infraction, comparez les permis délivrés pour le bien avec la maison telle qu’elle est aujourd’hui. L’infraction se loge dans l’écart entre les deux.
À Bruxelles, la commune délivre les renseignements urbanistiques dans les 30 jours qui suivent la réception de votre descriptif sommaire. Ils indiquent les derniers permis et certificats octroyés ou refusés, ainsi que la date et l’objet des constats d’infraction dressés et leurs suites.
En Wallonie, le notaire reçoit les informations du certificat d’urbanisme n° 1 : zone au plan de secteur, guides d’urbanisme, protection du patrimoine. L’acte doit citer les permis délivrés depuis le 1er janvier 1977. Une annexe récente qu’aucun de ces permis ne couvre mérite une vérification.
Ces documents décrivent le dossier, pas la maison. Consultez donc le dernier permis au service urbanisme de votre commune, puis confrontez ses plans pièce par pièce aux lieux.
Wallonie : quand une infraction ancienne est-elle présumée conforme ?
En Wallonie, une infraction ancienne est présumée conforme 10 ou 20 ans après l’achèvement des travaux, selon son ampleur et sauf exceptions. L’article D.VII.1/1 du Code du développement territorial (CoDT) rend cette présomption irréfragable : plus personne ne peut la contester.
Le délai est de 10 ans pour un écart limité au permis obtenu, conforme au guide régional d’urbanisme. Les travaux doivent se situer en zone destinée à l’urbanisation ou dans une zone d’aménagement communal concerté mise en œuvre pour l’urbanisation. Sinon, ils doivent porter sur une construction antérieure au plan de secteur ou conforme à sa zone.
L’écart doit rester sous 20 % des valeurs autorisées : emprise, hauteur, profondeur, volume, superficie de planchers, cotes d’implantation ou dimension prévue pour la parcelle. Les ouvertures et les teintes non respectées entrent aussi dans ce cas. Une annexe bâtie sans aucun permis, comme tous les autres travaux, attend 20 ans.
La présomption ne joue jamais pour 6 situations :
- des travaux contraires à la destination de la zone au plan de secteur, sauf régime dérogatoire ;
- la création d’un ou plusieurs logements après le 20 août 1994, sauf cas particulier de la zone d’habitat vert ;
- des travaux dans un site protégé par la loi du 12 juillet 1973 sur la conservation de la nature ;
- des travaux sur un bien classé ou assimilé au sens du Code wallon du Patrimoine ;
- des travaux punissables au titre d’une autre police administrative ;
- des travaux déjà jugés non conformes par une décision définitive rendue avant l’entrée en vigueur du CoDT.
Une maison divisée sans permis en trois appartements en 2005 n’est donc jamais couverte par le temps.
| Situation en Wallonie | Présumée conforme après |
|---|---|
| Écart au permis de moins de 20 %, conforme au guide régional, en zone urbanisable ou sur une construction conforme à sa zone | 10 ans après l’achèvement |
| Annexe ou autres travaux réalisés sans aucun permis, ou écart plus large au permis | 20 ans après l’achèvement |
| Logement créé après le 20 août 1994, ou travaux contraires à la zone | Jamais |
Bruxelles : ce que prévoit le CoBAT
À Bruxelles, le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT) ouvre une régularisation simplifiée aux travaux réalisés avant le 1er janvier 2000. Ils doivent être conformes aux règles de l’époque ou aux règles actuelles, et ne pas relever d’une évaluation des incidences.
Le dossier comprend l’avis préalable du service d’incendie (SIAMU), sauf dispense. La commune notifie le permis dans les 45 jours de l’accusé de réception du dossier complet. Elle ne peut le refuser que pour non-conformité aux deux réglementations, ou sur avis négatif du SIAMU.
Pour l’auteur des travaux, les maintenir sans permis reste une infraction. Pour un héritier ou un acheteur qui n’a rien construit, le maintien n’est punissable que s’il est fait sciemment. L’amende administrative va de 250 à 100 000 € selon le nombre et la gravité des infractions.
| Wallonie (CoDT) | Bruxelles (CoBAT) | |
|---|---|---|
| Effet du temps | Présomption de conformité après 10 ou 20 ans | Régularisation simplifiée pour les travaux d’avant 2000 |
| Logements ajoutés | Jamais couverts s’ils datent d’après le 20 août 1994 | Nombre de logements déclaré dans le descriptif sommaire |
| Information de l’acheteur | Mentions obligatoires dans le compromis et l’acte | Renseignements urbanistiques remis avant l’acte |
| Sanction pénale | Amende de 100 à 50 000 € | Amende de 100 à 25 000 € |
Infraction urbanistique : ce que vous devez déclarer à l’acheteur
Déclarez par écrit, dès le compromis, tout ce que vous savez : travaux sans permis, écarts aux plans, procès-verbal éventuel, date des derniers travaux.
En Wallonie, l’article D.IV.99 du CoDT vise tout acte de vente, sous seing privé ou authentique. Le compromis mentionne les permis délivrés et précise si vous avez réalisé des travaux en infraction. Il indique aussi si un procès-verbal a été dressé et, sur votre déclaration, la date des derniers travaux soumis à permis.
À Bruxelles, l’article 276/1 du CoBAT vous impose de demander les renseignements urbanistiques avant la mise en vente. Vous joignez à la demande un descriptif sommaire du bien tel qu’il existe, nombre de logements compris. Les renseignements et ce descriptif sont remis à l’acheteur avant l’acte authentique.
Vous louez les logements créés dans la maison ? Lisez aussi notre page pour vendre un immeuble de rapport en Belgique.
La clause urbanistique du compromis
La clause urbanistique du compromis décrit la situation réelle de la maison et fixe la suite si la commune dit autre chose. Quand une infraction existe, c’est elle qui protège la vente.
Le compromis type bruxellois du notariat vous fait garantir la conformité des travaux que vous avez faits vous-même. Vous y déclarez aussi ne connaître aucune infraction commise par d’autres, et qu’aucun procès-verbal n’a été dressé. Une option couvre le cas où vous signez avant de recevoir les renseignements. L’acheteur peut alors demander l’annulation s’ils contredisent la zone, l’affectation, le nombre de logements ou l’absence d’infraction annoncés.
L’offre d’achat type wallonne indique que le bien est vendu sans infraction urbanistique. En l’acceptant, le vendeur confirme n’en connaître aucune.
Si votre maison a une infraction, ces phrases types sont fausses pour vous. Faites-les remplacer par la description exacte des travaux et par la répartition de la régularisation entre vendeur et acheteur. Votre notaire peut écrire cette description à partir des permis et de vos déclarations.
Régulariser avant de vendre ou vendre en l’état ?
Régularisez avant de vendre si l’infraction est simple, clairement régularisable et que le temps ne vous presse pas. Vendez en l’état, en déclarant l’infraction, si la régularisation est incertaine, coûteuse ou longue.
En Wallonie, une demande de permis de régularisation peut être déposée avant ou après un procès-verbal. Dans le second cas, le procureur du Roi dispose de 90 jours pour décider de poursuivre. S’il ne poursuit pas, la commune ou le fonctionnaire délégué instruit la demande, et un refus renvoie le dossier devant le tribunal.
Celui-ci peut alors ordonner la remise en état des lieux, des travaux d’aménagement ou le paiement de la plus-value acquise par le bien. Si des travaux de mise en conformité s’imposent, la page vendre une maison avec travaux en Belgique vous aide à comparer les deux options.
Combien coûte une régularisation ?
En Wallonie, une régularisation après procès-verbal coûte au moins la transaction, comprise entre 250 et 25 000 € (article D.VII.19 du CoDT). Le permis accordé ne produit ses effets qu’une fois ce montant payé. Le paiement est dû dans les 6 mois, ou jusqu’à 18 mois par tranches à votre demande. Sans paiement dans le délai, le permis est périmé et la procédure reprend. S’y ajoutent le dossier de demande de permis et les travaux de mise en conformité éventuels.
Vendre votre maison en infraction urbanistique à ID Immo
Nous vous faisons une offre sous 48 h, sans que vous ayez rien à régulariser. Elle repose sur votre description et sur les permis connus. Notre unique visite sert à vérifier la maison : si elle correspond, le montant ne bouge pas.
- La demande de régularisation, le dossier de permis et les travaux de mise en conformité passent à notre charge.
- Vous décrivez l’infraction dans le compromis ; nous signons en la connaissant.
- Aucune agence entre nous : vous ne payez pas de commission.
- La date de l’acte figure au compromis ; le notaire que vous avez choisi vous verse le prix ce jour-là.
Les délais, du premier appel à l’acte, sont décrits dans notre processus d’achat en 7 jours.
| Avec une infraction urbanistique | Acheteur particulier | ID Immo |
|---|---|---|
| Demande de régularisation | Souvent exigée de vous avant l’acte, ou négociée dans le compromis | Introduite par nous après l’achat |
| Travaux de mise en conformité | À votre charge ou déduits du prix | À notre charge |
| Réponse de la commune | Attendue si la vente en dépend | Notre offre ne l’attend pas |
| Financement | Prêt bancaire, souvent sous condition suspensive | Paiement comptant |
Notre prix tient compte de la régularisation et des travaux de mise en conformité que nous reprenons. Notre offre ne vous coûte rien ; dès que vous la contresignez, elle nous lie autant que vous.
Une question avant de remplir le formulaire ? Appelez le +32 492 75 90 69.
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Questions fréquentes sur la vente d'une maison en infraction urbanistique
Puis-je vendre une maison avec une annexe construite sans permis ?
Oui, vous pouvez vendre une maison avec une annexe construite sans permis, si vous le déclarez dans le compromis. En Wallonie, une annexe bâtie sans aucun permis est présumée conforme 20 ans après son achèvement, sauf exclusion. Le délai de 10 ans ne vise que les petits écarts par rapport à un permis obtenu.
Quel est le délai de prescription d'une infraction urbanistique en Wallonie ?
En Wallonie, une infraction urbanistique est présumée conforme 10 ans après l’achèvement pour un écart limité au permis, 20 ans pour les autres travaux. Un logement créé après le 20 août 1994 n’en bénéficie jamais.
L'acheteur peut-il annuler la vente si les renseignements urbanistiques révèlent une infraction ?
Oui, si le compromis le prévoit. C’est le cas du compromis type bruxellois signé avant réception des renseignements. L’acheteur peut alors demander l’annulation s’ils contredisent la zone, l’affectation, le nombre de logements ou l’absence d’infraction annoncés. Décrire l’infraction dès le compromis réduit ce risque.
La commune tarde à répondre : la vente est-elle bloquée ?
Non, la vente n’est pas bloquée. En Wallonie, l’acte peut être passé malgré le silence de l’administration, avec la date de la demande. À Bruxelles, si la commune n’a pas répondu dans les 30 jours, le compromis type permet de signer sans attendre. Les renseignements devront être remis à l’acheteur avant l’acte.
Suis-je responsable d'une infraction commise par l'ancien propriétaire ?
En Wallonie, le CoDT permet d’imputer l’infraction au propriétaire actuel. À Bruxelles, maintenir des travaux que vous n’avez pas réalisés n’est punissable que si vous le faites sciemment.
Combien de temps faut-il pour vendre une maison en infraction urbanistique à ID Immo ?
Notre offre arrive sous 48 h, et l’offre acceptée ou le compromis signé suit dans les 7 jours. Votre notaire fixe ensuite l’acte selon ses délais ordinaires ; vous êtes payé à la signature.