Peut-on vendre une maison sinistrée en Belgique ?
Oui, vous pouvez vendre une maison sinistrée en Belgique sans la remettre en état : elle se vend avec ses dégâts. Ce qui compte, c’est votre dossier : l’assurance, l’aide éventuelle de la Région et ce que vous direz à l’acheteur.
Si c’est le feu qui a touché la maison, lisez plutôt comment vendre un bien incendié.
Inondation, tempête, dégât des eaux : ce que couvre votre assurance
Votre assurance habitation couvre en principe l’inondation et la tempête, mais pas forcément le dégât des eaux. L’assurance n’est pas obligatoire. Si vous en prenez une, la loi impose notamment ces couvertures de base : incendie, tempête, grêle, pression de la neige ou de la glace, catastrophes naturelles.
Les catastrophes naturelles regroupent quatre périls : l’inondation, le débordement ou le refoulement des égouts publics, le tremblement de terre, le glissement ou l’affaissement de terrain. L’inondation comprend aussi le ruissellement, quand le sol n’absorbe plus la pluie.
| Sinistre | Couverture | Point à vérifier |
|---|---|---|
| Inondation, ruissellement, refoulement d’égout | Garantie catastrophes naturelles, comprise dans le contrat incendie | Exclusion possible pour un bâtiment récent en zone à risque |
| Tempête, grêle | Couverture de base | La chute d’un arbre n’est pas toujours couverte : relisez votre contrat |
| Dégât des eaux (fuite, conduite) | Couverture facultative | Votre contrat la prévoit-il ? |
Après une catastrophe naturelle, la garantie couvre aussi les frais de déblaiement et de démolition nécessaires à la reconstruction. Gardez donc chaque facture.
Le dossier d’un sinistre : les documents à réunir avant de vendre
Avant de vendre une maison inondée ou abîmée, rassemblez ce qui prouve le sinistre et son règlement. Cinq documents en forment l’essentiel :
- La déclaration de sinistre, envoyée à votre assureur le plus vite possible, avec les photos des pièces touchées.
- Le rapport de l’expert de l’assureur, dont vous avez droit à une copie.
- La position de l’assureur : montant proposé, refus écrit ou contestation en cours.
- Les factures des réparations provisoires urgentes, du pompage, du déblaiement, de l’évacuation des boues et des encombrants.
- La décision sur l’aide aux calamités, si vous avez introduit une demande.
Ces papiers appuient votre indemnisation et répondent aux questions de l’acheteur. Ils servent aussi à établir notre offre.
En Wallonie, si le bâtiment menace la sécurité de ses occupants, le bourgmestre peut ordonner l’évacuation, l’inhabitabilité ou des travaux. Si un tel arrêté existe, joignez-le aussi au dossier de vente.
Faut-il réparer ou attendre que la maison sèche avant de vendre ?
Non, vous pouvez vendre sans attendre que la maison sèche et sans la réparer. Le séchage seul est long : après juillet 2021, la Wallonie a rappelé que le séchage naturel d’une maison inondée requiert en moyenne un an, voire plus.
Pendant ces mois, vous payez l’assurance, le chauffage de séchage et parfois un logement ailleurs. Réparer ensuite vous oblige à avancer le prix du chantier et à suivre chaque corps de métier.
Si l’eau n’a touché que la cave ou un revêtement, réparer puis vendre en agence peut vous rapporter davantage. Si elle a atteint le rez-de-chaussée, l’électricité ou la structure, une vente en l’état vous fait gagner ces mois. Des traces restent dans les murs après séchage ? Lisez comment vendre un bien avec des problèmes d’humidité.
Vendre avant ou après l’indemnisation ?
Vous pouvez vendre avant ou après l’indemnisation : elle se règle entre votre assureur et vous, son assuré. Au jour du sinistre, c’est votre police qui jouait, pas celle de l’acheteur.
Pour une catastrophe naturelle, la loi renvoie aux règles de paiement de l’incendie. Le montant minimal dépend de votre choix : reconstruire, racheter un autre bâtiment, ou ni l’un ni l’autre. La page vendre un bien incendié détaille ces trois cas et le montant versé dans chacun.
Lors d’une catastrophe de grande ampleur, la loi permet à l’assureur de plafonner le total de ses indemnités. Après les inondations de juillet 2021, la Région wallonne a négocié avec les assureurs et financé le complément pour les sinistrés assurés.
Si le sinistre n’est réglé qu’en partie, écrivez dans l’avant-contrat qui touche le solde de l’assureur et qui touche une aide régionale encore attendue. Faites relire ces deux clauses par le notaire avant de signer.
Maison non assurée en Wallonie : l’aide aux calamités
Après une inondation reconnue calamité naturelle, le Fonds des calamités n’intervient en principe pas pour le bâtiment et son contenu, même non assurés. Ils sont en effet normalement assurables.
Le Fonds vise d’autres biens : un mur de soutènement, un abri de jardin fixé sur une dalle, une terrasse carrelée. Exception : les personnes non assurées qui touchent un revenu d’intégration sociale, ou une aide équivalente, peuvent être aidées pour le bâtiment et son contenu.
Pour les inondations de juillet 2021, un décret wallon du 23 septembre 2021 a ouvert une aide aux personnes non assurées. Elle vise aussi celles dont l’assureur avait exclu l’inondation en zone d’aléa élevé. Si vous vendez, ce droit reste à celui qui était propriétaire le jour de la calamité.
Maison en zone inondable : ce que l’acheteur apprend
En Wallonie, l’acheteur apprend dans l’acte si la maison se trouve en zone d’aléa d’inondation : le notaire doit l’en informer. La carte wallonne de l’aléa d’inondation sert de référence.
Être en zone d’aléa d’inondation pèse aussi sur l’assurance. En Wallonie, les zones d’aléa d’inondation élevé sont les zones à risque de la loi sur les assurances. L’assureur peut y refuser de couvrir l’inondation d’un bâtiment construit plus de 18 mois après le classement de la zone. Ce refus ne vise pas un bien reconstruit après un sinistre, à hauteur de sa valeur d’avant le sinistre.
Pour un acheteur, l’assurabilité compte autant que l’état. Chez nous, elle n’est pas une condition de l’achat.
Vallée de la Vesdre et communes touchées en juillet 2021
Si votre maison est dans la vallée de la Vesdre, regardez d’abord où elle se situe sur la carte wallonne de l’aléa d’inondation. La Région a classé dix communes en catégorie 1, celle des communes les plus touchées par les inondations de juillet 2021. Verviers, Pepinster, Trooz, Chaudfontaine, Limbourg et Liège en font partie.
Pour la Vesdre, la Région a mené après juillet 2021 un schéma stratégique du bassin versant, aujourd’hui clôturé. Ses enseignements doivent entrer dans les schémas de développement communaux, où chaque commune fixe sa stratégie d’aménagement. Avant de rebâtir au bord de l’eau, demandez à l’urbanisme communal ce que votre parcelle autorise encore.
Ce que vous devez dire à l’acheteur
Dites à l’acheteur que la maison a subi un sinistre, même si les dégâts sont réparés : l’eau, la tempête ou la fuite, et les travaux réalisés. Le vendeur qui connaissait un vice caché et ne l’a pas signalé en répond, malgré la clause « sans garantie des vices cachés ».
Une inondation laisse des dégâts qui ne se voient plus une fois les murs repeints : maçonnerie humide, chape gorgée d’eau, installation électrique noyée. Joignez à la vente le rapport de l’expert et les factures du pompage : ils montrent l’ampleur du sinistre, et l’acheteur ne pourra pas dire l’avoir ignorée. Si l’eau ou le vent a fissuré les murs, lisez aussi comment vendre un bien avec des problèmes structurels.
Combien vaut une maison sinistrée ?
Une maison sinistrée vaut le prix de la même maison remise en état, moins le coût et la durée des travaux. Deux maisons inondées dans la même rue peuvent valoir des montants très différents. Trois éléments font l’écart :
- la hauteur atteinte par l’eau, ou l’étendue des dégâts au toit et aux façades ;
- l’état de la structure, de l’électricité et du chauffage ;
- la situation en zone d’aléa d’inondation, qui touche l’assurance et la revente.
Ce que l’assureur vous verse, ou vous doit encore, se compte hors du prix de la maison. Le chantier d’une maison inondée commence souvent par démonter : enduits, chapes, isolation, câblage. Si d’autres travaux attendaient déjà, voyez comment vendre une maison avec travaux.
Vendre votre maison sinistrée à ID Immo
Avec ID Immo, vous évitez le séchage, le chantier et la recherche d’un acheteur prêt à reprendre le dossier. Une seule visite nous suffit pour voir la maison et parcourir avec vous les papiers du sinistre. Notre offre suit sous 7 jours, une fois toutes les informations réunies.
Un acheteur particulier bute sur trois points que nous prenons à notre compte :
- Les murs encore humides et les boues : nous achetons avant le séchage, sans déblaiement préalable.
- Le financement : le particulier passe souvent par un crédit ; nous payons comptant, sans clause de financement.
- Le dossier d’assurance ouvert : nous achetons sans attendre qu’il soit clos, et l’avant-contrat dit qui touche le solde.
Si vous le voulez, nous nous chargeons aussi du PEB et du contrôle électrique : nous les commandons et les payons. La date de l’acte se fixe avec votre notaire, que vous choisissez librement ; ce jour-là, il vous remet le prix, sans commission à en déduire.
Notre prix tient compte du séchage, du démontage et de la remise en état, que nous prenons en charge. Notre offre est gratuite et vous pouvez la décliner ; une fois signée par vous et par nous, elle nous lie l’un à l’autre.